Prin antecontractul de vanzare-cumparare încheiat la 10.08.2016 reclamantii s-au obligat sa cumpere imobilul casă „la roșu” aflată în curs de edificare + teren identificat conform nr. topo. 19312/1/1/2/2 situat în față la Valea Chintăului FN de la pârâții vânzători, care și-au asumat obligația de edificare si predare a imobilului. 

Pretul convenit a fost de 35.000 euro, din care reclamanții au achitat la data închierii antecontractului, un avans de 10.000 euro și incă 10.400 euro, pe parcursul derulării contractului. Conform punctului 4 din antecontractul de vânzare-cumpărare în cauză, vânzătorii erau obligați să predea imobilul casă + teren până la data de 31.12.2017, obligație pe care vânzătorii nu au îndeplinit-o.

Conform art. 1548 C. Civ., culpa debitorului unei obligații contractuale se prezumă prin simplul fapt al neexecutării. Pe cale de consecință, având în vedere că nici până în prezent vânzătorii nu și-au îndeplinit obligația contractuală de a edifica și preda imobilul, obligație pe care au promis că o vor îndeplini până la 31.12.2017, culpa lor este prezumată. 

Cu privire la sistarea de către reclamanți a plății ratelor din preț incepând cu luna septembrie 2018, aceștia s-au prevalat de prevederile art. 1556 C. Civ., invocând excepția de neexecutare, deoarece vânzătorii nu și-au îndeplinit obligația de predare a imobilului, deci nici reclamanții nu sunt obligați la plata în continuare a prețului.

Prin Sentința civilă nr. 4787/2020 au fost respinse excepțiile prescriptiei dreptului material la actiune si a prematuritatii si a fost admisa actiunea formulata de reclamanți in sensul că s-a dispus rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare, s-a dispus restabilirea situației anterioare prin obligarea pârâtilor la plata in favoarea reclamanților a sumei de 20.400 euro, echivalent in lei la cursul BNR din ziua platii si au fost obligati paratii la suportarea cheltuielilor de judecata.

Pentru a se putea dispune rezoluţiunea judiciară, părţile trebuie să facă dovada îndeplinirii următoarelor condiţii cumulative : să existe o neexecutare (lato sensu), chiar şi parţială, dar suficient de importantă, a obligaţiei asumată de către cealaltă parte a contractului sinalagmatic, neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă debitorului ei, debitorul să fi fost pus în întârziere, neexecutarea să nu se datoreze părţii care solicită rezoluţiunea.

În speţă sunt îndeplinite condiţiile legale pentru a se dispune rezoluţiunea contractului: 

– s-a dovedit o neexecutare (lato sensu), chiar şi parţială, dar suficient de importantă, a obligaţiei asumată de către pârâți a antecontractului sinalagmatic – nu s-a predat imobilul compus din casă și teren până la data de 31.12.2017.; în ceea ce privește această dată, nu s-a făcut dovada ca partile ar fi agreat prelungirea termenului de predare, motiv pentru care s-a respins excepția prematurității acțiunii, unita cu fondul; 

– neexecutarea obligaţiei să fie imputabilă debitorului ei – întreaga corespondenţă dintre părți demonstrează dincolo de orice dubiu că pârâții sunt în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei de a preda imobilul la data convenită, susținerile pârâților în sensul că și-ar fi îndeplinit obligația de predare dacă ar fi fost notificați în acest sens apar ca fiind de rea-credință în contextul în are aveau cunoștință de dorința reclamanților de desființare a contractului pe calea rezoluțiunii, cu consecința repunerii în situația anterioară cel mai târziu la data comunicării notificării prin aplicația whatsapp. De altfel, nici după comunicarea prezentei cereri de chemare în judecată nu au înțeles să își îndeplinească obligația contractuală;

– debitorul să fi fost pus în întârziere – punerea în întârziere cu privire la rezoluţiune și restitutio in integrum a fost efectuată prin notificarea pe whatsapp – modalitate utilizată în mod obișnuit în relațiile dintre părți și aptă să asigure atât transmiterea textului, cât și garanția primirii de către destinatar;

– neexecutarea să nu se datoreze părţii care solicită rezoluţiunea – astfel cum reiese din probatoriul administrat, reclamanții au înțeles să își îndeplinească obligația de plată a prețului în rate până la data de 31.12.2017, dată la care trebuia să se efectueze predarea și chiar ulterior acestui moment, până în luna septembrie 2018 când au sistat plățile pe fondul neîndeplinirii obligației de către pârâți. În acest context, singurii în culpă sunt pârâții.

În consecinţă, instanţa a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare. În ceea ce priveşte petitul accesoriu, vizând obligarea pârâților la restituirea avansului achitat, acesta a fost apreciat ca fiind întemeiat, faţă de principiul restitutio in integrum. Ca atare, s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare prin obligarea pârâţilor să achite în favoarea reclamanţilor suma de 20.400 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plăţii, reprezentând avans achitat în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare.

(Sentința civilă nr. 4787/2020, pronunțată de Judecatoria Cluj-Napoca in Dos. 28629/211/2019, definitivă prin anularea apelului ca netimbrat)