Arhive categorie: Fond funciar

Constatarea de către instanță a dobândirii dreptului de proprietate ope legis, în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991. Respingerea excepției inadmisibilității acțiunii pentru neurmarea procedurii administrative.

Prin cererea înregistrată, reclamantul PA în contradictoriu cu pârâtele Comisia Locală Pentru Stabilirea Dreptului De Proprietate Privată Asupra Terenurilor Câmpia Turzii, Comisia Judeţeană Pentru Stabilirea Dreptului De Proprietate Privată Asupra Terenurilor Cluj a solicitat instanţei să pronunţe o sentinţă prin care să constate ca împrejurarea ca reclamantul a dobândit ope legis dreptul de proprietate asupra imobilului, în suprafaţă de 416 mp, având destinaţia curți construcții, teren situat în intravilanul mun. Câmpia Turzii, în baza art. 23 din Legea nr. 18/1991 si, în consecință, să dispună intabularea în CF a dreptului de proprietate astfel dobândit de reclamant.

În motivarea cererii, în fapt, reclamantul a arătat că asupra imobilului în litigiu proprietar tabular este Statul Roman, cu titlu de expropriere, în temeiul Decretelor nr. 445/1965 si 267/1966. Anterior exproprierii, la data de 17.08.1954, între proprietarul tabular numitul CV si numitul PI, tatăl reclamantului s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, cu privire la terenul în litigiu, contract materializat în Chitanta autentificata sub nr. 667 de Notariatul de stat local Turda, prețul fiind achitat integral la data vânzării iar cumpărătorul intrând în stăpânirea terenului în litigiu.

Ca atare, reclamantul a precizat că terenul în litigiu a fost expropriat în anii 1965-1966 de la tatăl său, defunctul PI. Acesta a păstrat folosința terenului, edificând asupra lui o contracție cu destinația casa familiala.

În temeiul Certificatului de moștenitor atașat, s-a dezbătut succesiunea rămasă după defunctul PI, decedat la data de 1.11.1986 si s-a stabilit ca masa succesorala se compune din dreptul de proprietate asupra imobilului teren, proprietate extratabulara, dobândit de la CV prin cumpărare si a construcției cu destinația casa familiala compusa din o camera si bucătărie, iar reclamantul este unic moştenitor, în întregime, cu titlu de drept moștenire.

Pârâta Comisia Locală Pentru Stabilirea Dreptului De Proprietate Privată Asupra Terenurilor Câmpia Turzii a formulat întâmpinare la data de 10.11.2021 prin care a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, întemeiat pe împrejurarea ca reclamantul trebuia să uzeze de procedura administrativă și să se adreseze comisiei locale pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Câmpia Turzii cu o cerere prin care să solicite emiterea titlului de proprietate pentru terenul care formează obiect al prezentului litigiu. S-a aratat ca nu este îngrădit liberul acces la justiție, existând posibilitatea persoanelor nemulțumite să formuleze contestație împotriva modului de soluționare sau față de lipsa soluționării cererii, prin intermediul plângerii reglementate de art. 53 din legea 18/1991 republicată si este respectat și raportul rezonabil de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul vizat, formularea cererii de către persoana îndreptățită nefiind o sarcină disproporționată față de scopul descris mai sus.

Văzând dispoziţiile art. 23 şi 24 din Legea nr. 18/1991, în care legiuitorul foloseşte sitagme ca „sunt şi rămân în proprietatea privată” şi „rămând şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători”, instanţa a apreciat că ne aflăm în prezenţa unor cazuri de dobândire a dreptului de proprietate în temeiul legii, fără a fi necesară îndeplinirea vreunei alte formalităţi pentru ca patrimoniul celui îndreptăţit să se îmbogăţească cu respectivul drept de proprietate. Nimic nu împiedică partea să obţină de la comisiile de fond funciar un titlu care să-i ateste dreptul de proprietate, însă aşa cum s-a statuat în parctică, titlul emis are doar caracter recgnitiv, doveditor.

În condiţiile în care, din ansambulul reglementărilor de fond funciar nu se desprinde concluzia că dobândirea dreptului de proprietate în temeiul art. 23 sau 24 din Legea 18/1991, este ţinută de urmarea procedurii speciale, nerecunoaşterea dreptului părţii îndreptăţite de a-şi valorifica în instanţă pretenţiile, presupune încălcarea liberului acces la justiţie în înţelesul art. 6 din Conveţia Europeana a Drepturilor Omului. Pentru aceste considerente, instanţa va a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii, ca neîntemeiată.

Pe fondul cauzei, potrivit dispoziţiilor art. 8 din Decretul – lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii, terenul aferent casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, în zonele cooperativizate, constituie proprietatea particulară a deţinătorilor; acestea pot fi înstrăinate şi lăsate moştenire.

Terenul prevăzut la alin. 1, împreună cu lotul care poate fi atribuit în folosinţă membrului cooperator, potrivit prevederilor art. 4, nu poate depăşi suprafaţă de 6.000 metri pătraţi pentru deţinătorul casei de locuit. 

Totodată, dispoziţiile art. 23 alin. 1 din Legea fondului funciar nr. 18/1990 prevăd că sunt şi rămân în proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii. Dispoziţiile alin. 2 ale aceluiaşi articol prevăd că suprafeţele de terenuri aferente casei de locuit şi anexelor gospodăreşti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora sunt acelea evidenţiate ca atare în actele de proprietate, în cartea funciară, în registrul agricol sau în alte documente funciare, la data intrării în cooperativa agricolă de producţie sau în lipsa acestora prin orice mijloace de probă, inclusiv declaraţii autentice de martori. Alin. (4) dispoziţiile alin. (1) se aplică şi persoanelor din zonele cooperativizate, care nu au avut calitatea de cooperator.

Aşa fiind, instanţa a reţinut că terenul în suprafaţă măsurată de 416 mp aferent construcţiei s-a aflat în folosinţa tatălui reclamantului, apoi a reclamantului încă din anul 1995, fiind terenul aferent casei de locuit. În aceste condiţii, instanţa a constatat că reclamantul a dobândit dreptul de proprietate în temeiul art. 23 din Legea nr. 18/1991, asupra imobilului în suprafaţă de 416 mp, având destinaţia „curţi construcţii”, teren situat în intravilanul mun. Câmpia Turzii.

(Sentința civila nr. 1351/2022, pronunțată de Judecatoria Turda în Dosar nr. 5886/328/2021, definitivă prin neapelare)

Reconstituire drept de proprietate pentru o suprafață mai mare decât cea menționată în actul de dobândire anterior cooperativizării. Nulitate.

În fapt, la data de 17 octombrie 1963, între HA, în calitate de vânzătoare şi antecesorii pârâţilor G, în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul în suprafaţă de 809 mp, înscris în Cartea funciară nr. 665 Mihai Viteazu de Sus. 

La data de 25 iulie 1992, pe numele defunctului G s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra unei suprafeţe de teren de 1199 mp, situate în intravilanul comunei Mihai Viteazu, sat Mihai Viteazu. 

Prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamanţii solicită să se constate nulitatea absolută parţială a Titlului de proprietate emis pe seama defunctului G, în privinţa diferenţei dintre suprafaţa de 809 mp, înstrăinată pe seama acestuia de către vânzătoarea HA, şi cea de 1199 mp reconstituită în favoarea defunctului G, pe motiv că reconstituirea dreptului de proprietate s-a făcut în mod nejustificat, în lipsa unor probe care să ateste îndreptăţirea defunctului la reconstituire pentru o suprafaţă mai mare decât cea cumpărată. 

În drept, potrivit prevederilor art. III alin. (1) lit. a) din Legea nr. 169/1997: „(1) Sunt lovite de nulitate absolută, potrivit dispoziţiilor legislaţiei civile aplicabile la data încheierii  actului juridic, următoarele acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991: a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor fizice care nu erau îndreptăţite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri”.

Instanţa, în urma administrării probei testimoniale solicitate de părţi, a constatat că depoziţiile martorilor audiaţi în prezentul dosar sunt convergente, conturând ideea că familia G, prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în data de 17 octombrie 1963, a achiziţionat exclusiv suprafaţa de teren înscrisă în cuprinsul cărţii funciare. 

Într-adevăr, este de necontestat faptul că înscrierile de carte funciară garantează existenţa dreptului real nu şi întinderea acestuia, însă în lipsa oricăror dovezi care să ateste neconcordanţa dintre starea de fapt şi cea înscrisă în cartea funciară la momentul achiziţionării imobilului, reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea defunctului G pe o suprafaţă de teren mai mare de 809 mp apare ca fiind nejustificată. Prin urmare, având în vedere faptul că pârâţii nu au putut face dovada îndreptăţirii antecesorului acestora la reconstituirea unei suprafeţe de teren mai mare decât cea înscrisă în cartea funciară, instanţa a constatat nulitatea absolută parţială a Titlului de proprietate emis pe numele defunctului G, în privinţa suprafeţei de 390 mp teren, situat pe teritoriul satului Mihai Viteazu, comuna Mihai Viteazu, precum şi a întregii documentaţii ce a stat la baza eliberării titlului de proprietate şi implicit a procesului verbal de punere în posesie.

(Sentința civilă nr. 2755/2019, pronunțată de Judecatoria Turda in dos. nr. 4888/328/2018, definitivă prin neapelare)

Reconstituire drept de proprietate. Teren cu destinația pădure. Proprietar deposedat în sensul art. 3 al. 5 si art. 24 al. 1 din Legea nr. 1/2000

Prin Titlul de Proprietate nr., în favoarea pârâţilor, în calitate de moştenitori ai defunctului Iepure Ioan (bunicul acestora), s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenului cu vegetaţie forestieră în suprafaţă de 4,61 ha.

Defunctul Iepure Ioan (senior) – autorul (persoana deposedată menţionată în titlul de proprietate) a avut 5 copii. Dupa acesta, au formulat cerere de reconstituire mostenitorii a 4 dintre copii sai. De asemenea, cu privire la acest teren, a formulat cerere şi fiul unuia dintre copii lui Iepure Ioan, cerere formulată după tatăl său și nu după Iepure Ioan. În Titlul de proprietate nu a fost inclus și acesta din urmă.

Potrivit prevederilor art. 24 alin. 1 din Legea nr. 1/2000, pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere se reconstituie dreptul de proprietate…proprietarului deposedat, persoană fizică sau, după caz, moştenitorilor care au făcut cereri […].

De asemenea, conform dispoziţiilor art. 3 alin. 5 din acelaşi act normativ, prin proprietar deposedat, în sensul prezentei legi, se înţelege persoana titulară a dreptului de proprietate în momentul deposedării.

Conform extrasului eliberat de Arhivele Naţionale Cluj , numitul Iepure Ioan senior a decedat la data de 22.01.1926.

Aşadar, în speţă, contrar susţinerilor pârâtelor CM şi Comisia locală de fond funciar Ciurila, proprietarul deposedat în sensul dispoziţiilor art. 3 alin. 5, art. 24 alin. 1 din Legea nr. 1/2000 nu este Iepure Ioan, ci copiii săi, decedați după naţionalizare.

Naţionalizarea pădurilor a avut loc începând cu anul 1948, conform Constituţiei României din anul 1948 (publicată în Monitorul Oficial al vremii nr. 87 bis din 13 aprilie  1948), care, la Cap. I, Art. 6 prevede că bogăţiile de orice natură, între care sunt enumerate şi pădurile, constituie proprietate de stat – „Bogăţiile de orice natură ale subsolului, zăcămintele miniere, pădurile, apele, izvoarele de energie naturala, căile de comunicaţie ferate, rutiere, pe apa şi în aer, poşta, telegraful, telefonul şi radio-ul aparţin Statului, ca bunuri comune ale poporului”.

Aşadar, numitul Iepure Ioan senior, fiind cel care a decedat primul şi într-o perioadă în care pădurile erau în proprietatea persoanelor fizice, deci în circuitul civil, nefiind preluate de Statul Român, acesta nu poate fi considerat persoană deposedată; în sensul dispoziţiilor art. 3 alin. 5 din Legea nr. 1/2000, persoane deposedate sunt copiii lui Iepure Ioan, care erau în viaţă la data preluării abuzive.

Relevantă în acest sens este şi declaraţia martorei, care a declarat că i-a cunoscut pe copiii lui Iepure Ioan, care au folosit împreună pădurea. A mai precizat că atunci se dădeau lemne cu porţia şi nu ştie cum şi-au împărţit, ulterior, fraţii pădurea între ei. 

Aşadar, proprietarul deposedat nu este Iepure Ioan (senior). Averea acestuia suprafaţa de teren cu vegetaţie forestieră de 4,61 ha s-a transmis copiilor săi, care astfel au dobândit prin moştenire, drepturi proprii asupra terenului (pădurii). Copiii defunctului Iepure Ioan, fiind moştenitori sezinari, aveau dreptul să exercite stăpânirea asupra imobilelor din succesiunea rămasă după acesta, fără a avea nevoie de verificarea şi atestarea notarială sau judecătorească a titlului de moştenitor.

Totodată, potrivit art. 13 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, „titlul de proprietate se emite cu privire la suprafaţa de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor, urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun”, fără să cuprindă menţiuni cu privire la concretizarea drepturilor fiecăruia.

În consecinţă, pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. III alin. 1 din Legea nr. 169/1997, instanţa a constatat nulitatea absolută parţială a Titlului de Proprietate eliberat în favoarea pârâţilor, a obligat pârâta Comisia locală pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Ciurila să întocmească documentaţia necesară şi să efectueze punerea în posesie asupra terenului în suprafaţă de 4,61 ha, în favoarea tuturor persoanelor îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate iar Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Cluj să elibereze titlul de proprietate în favoarea tuturor persoanelor îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate, inclusiv în favoarea antecesorului reclamantului (nepotul lui Iepure Ioan) în conformitate cu documentaţia ce îi va fi comunicată de către Comisia locală pentru stabilirea dreptului de proprietatea privată asupra terenurilor Ciurila.

Instanța a reţinut că pârâţii şi-au înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului cu vegetaţie forestieră înscris în Titlul de Proprietate. Potrivit art. 908 alin. 1 Cod civil, orice persoană interesată poate cere rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii, dacă: 1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui.

În condiţiile în care titlul de proprietate, în baza căruia au fost efectuate înscrierile în cartea funciară a fost desfiinţat, instanţa a admis şi petitul de rectificare a înscrierilor efectuate în cărţile funciare, conform dispozitivului hotărârii.

(Sentinta civila nr. 2570/2016, pronuntata de Judecatoria Turda in Dos. 545/328/2016)

Cerere de reconstituire a dreptului de proprietate formulată prin mandatar. Dovada mandatului.

Contrar susţinerilor recurenţilor, reclamantele sunt titulare ale cererii de reconstituire al dreptului de proprietate înregistrată sub nr.701/1991. Ele au fost indicate drept beneficiari ai reconstituirii de către pârâta MA, care a redactat cererea de reconstituire cu privire la terenurile proprietatea antecesorului părţilor aflate în patrimoniul S.C.D.A TURDA.

Recurenţii neagă existenţa unui mandat pe care reclamantele l-ar fi dat pârâtei MA în sensul formulării cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, în numele şi pe seama lor. Susţinerea acestora este nefondată, căci in raspunsul la interogatoriul pârâtei, aceasta a recunoscut că a formulat cererea si pe seama reclamantelor atunci cand s-a deplasat la Primarie impreuna cu fratele acestora. 

Chiar dacă la momentul depunerii cererii, parata nu primise de la reclamante însarcinare sa formuleze cererea de stabilire a dreptului de proprietate si in numele lor, instanta retine ca cererea de reconstituire poate fi formulata si prin intermediul unui mandatar, indiferent ca este comostenitor sau o alta persoana. Prin exceptie, mandatul poate fi si tacit in cazul in care un alt comostenitor indreptatit a fost trecut in cererea de reconstituire de catre un alt comostenitor sau alt titular al cererii, fara ca acesta sa ii fi dat un mandat expres, chiar verbal, daca acesta accceptat consecintele care decurg din formularea cererii respective. 

Contractul de mandat este un contract consensul care ia nastere prin simplul acord de vointa al partilor fara sa fie supus vreunei forme speciale. Potrivit art. 1533 Cod civil, mandatul poate fi expres ( scris sau verbal) sau tacit. Mandatul tacit rezulta din imprejurari de fapt care fac neindoielnica intentia partilor. In cererea de reconstituire parata MA le-a indicat şi pe reclamante ca beneficiare ale reconstituirii dreptului de proprietate pentru terenul ce a apartinut tatălui lor iar reclamantele au acceptat formularea cererii si in numele lor de catre mandatar, prin luarea in primire si folosinta terenului in litigiu imediat după anul 1990, după cum rezultă din declaraţia martorilor. Intrarea reclamantelor in folosinta terenului fiind o imprejurare de fapt, instanta a admis in mod corect administrarea probei testimoniale pentru dovedirea acesteia. 

Dar si in situatia in care am admite critica reclamantei potrivit căreia dovada existentei contractului de mandat nu poate fi facuta prin martori, ci numai prin inscris, fiind incidente in cauza dispozitiile art. 1191 Cod civil, instanta a constatat existenta in cauza a situatiei de exceptie de la această regulă reglementată de art. 1198 Cod civil, constand din imposibilitatea morala pentru reclamante de preconstituire a inscrisului doveditor din pricina relatiei de rudenie dintre mandatar si mandant. 

Referitor la existenţa mandatului, este relevant că şi antecesorul recurenţilor a beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la terenurile aflate la Staţiune, tot în baza acelei cereri formulată de către MA, întrucât nu s-a probat depunerea unei alte cereri. Obţinerea de către el a dreptului la reconstituire se bazează pe exact acelaşi înscris ori, dacă acel înscris este valabil în privinţa recurentilor, el trebuie să fie recunoscut astfel şi pentru reclamante. 

Dar reclamantele trebuie retinute drept titulare ale reconstituirii nu in temeiul acestor considerente de echitate, ci in baza mandatului probat si acceptat.

Instanta a retinut in mod corect incidenţa in cauză a disp. art. III alin 1 lit. a) in legea 169/1997, câtă vreme titlul de proprietate a fost emis nelegal pe seama unei persoane care nu era îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate pe întreaga cotă ce a aparţinut fostului proprietar, cererea de stabilire pentru această cotă fiind formulata de trei moştenitori ai acestuia. 

(Sentința civilă nr. 512/2015, pronunțată de Judecătoria Turda, in dos. 7797/328/2012, definitivă prin respingerea recursului prin Decizia civilă nr. 362/R/2015, pronunțată de Tribunalul Cluj)

Constituire drept de proprietate pentru suprafața convenită de părți la data înstrăinării

(art. 36 alin. 3 şi 4 și art. 23 alin.1 şi 2 ind. 1 din Legea nr. 18/1991)

Reclamanții au cumpărat, în anul 1985, conform contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. din anul 1985, întreaga construcţie situată în comuna Mihai Viteazu, construită pe terenul proprietatea Statului Român, în suprafaţă totală de 1079 mp. 

Începând cu intrarea in vigoare a Legii nr. 58/1974 dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se putea face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. Suprafaţa de teren care putea face obiect al transmisiunii succesorale era de cel mult 250 mp, astfel cum rezulta din dispoziţiile art. 5 alin. 5 din Statutul cooperativelor agricole de producţie, aprobat prin Decretul nr. 346/1977, care prevedea: „Terenurile – cu excepţia celor pe care se afla casa de locuit, construcţiile gospodăreşti anexe şi curtea, în suprafaţă totală de cel mult 250 mp – dobândite prin moştenire legală, trec în proprietatea cooperativei”.

Aşa se explică faptul că, după cum rezultă din extrasul CF, pârâta LV a moştenit suprafaţa de 250 mp (din totalul de 1079 mp), care reprezenta maximul suprafeţei asupra căreia membrii cooperatori puteau fi proprietari, indiferent de suprafaţa curţii. La momentul la care se înstrăina construcţia, terenul intra în proprietatea statului, cumpărătorii având doar drept de folosinţă asupra unei suprafeţe determinate.

Chiar dacă din punct de vedere juridic cumpărătorii nu erau proprietarii terenurilor pe care se aflau construcţiile cumpărate, foloseau întreaga suprafaţă de teren care fusese în proprietatea vânzătorului, această suprafaţă fiind avută în vedere şi la stabilirea preţului imobilului. 

In speţă, atât vânzătorii din contract cât şi reclamanţii cumpărători au folosit întreaga suprafaţă de teren aferentă construcţiei, respectiv 1079 mp, care era bine delimitată, fiind îngrădită pe toate laturile, după cum declară şi martorii audiaţi în cauză.

Prin decizia nr. 6119/2001 a Curţii Supreme de Justiţie – Secţia civila si de proprietate intelectuala s-a stabilit ca “legea şi-a fixat preferinţele sale, în sensul că, în procesul de reconstituire şi de constituire a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, s-a dat prevalenţă deţinătorilor caselor de locuit şi a anexelor gospodăreşti, aşa încât terenul aferent acestora, precum si curtea si gradina din jurul lor intră, prin voinţa legii, în proprietatea privata a deţinătorilor construcţiilor.”

La art. 36 alin. 3 şi 4 din Lg. 18/1991 se prevede că: „(3) Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor. (4) Dispoziţiile art. 23 rămân aplicabile.” 

Art. 23 alin.1 şi 2 ind. 1 din Legea nr. 18/1991 dispune: „(1) Sunt si rămân in proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodăreşti, precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele masuri pentru stimularea ţărănimii. (2^1) În cazul înstrăinării construcţiilor, suprafeţele de teren aferente prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părţi la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă.” 

Probele administrate în cauză au relevat că terenul aferent casei de locuit, în limitele menţionate în actul de vânzare – cumpărare, are o suprafaţă de 1079 mp. 

  Pentru suprafaţa de 250 mp., având categoria de folosinţă curţi, construcţii, a fost emisă Decizia, prin care s-a atribuit în proprietate această suprafaţă, în baza dispoziţiilor art. 36 (fostul 35) din Lg. 18/1991. Însă construcţiile ocupă o suprafaţă de 563 mp., iar diferenţa de 462 mp., are categoria de folosinţă grădină şi face corp comun cu terenul curţi, construcţii, întreaga suprafaţă de 1079 mp. fiind îngrădită pe toate laturile.

Conform dispoziţiilor art. 36 alin. 4 din Lg. 18/1991, rămân aplicabile dispoziţiile art. 23, în sensul că dobânditorul construcţiei este îndreptăţit la constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, respectiv la suprafaţa convenită de părţi. Atât din cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare, unde se precizează „în suprafaţă totală de 1079 mp.”, cât şi din intenţia reală a părţilor convenţiei de vânzare-cumpărare, respectiv terenul împrejmuit şi folosit efectiv de la data încheierii actului (1985), rezultă suprafaţa terenului aferent. În acest sens, pe baza declaraţiilor martorilor audiaţi în cauză, care sunt vecinii de pe două laturi, dar şi a constatărilor raportului de expertiza se reţine că reclamanta şi soţul acesteia, în anul 1985, când au încheiat contractul, au intrat în posesia unei suprafeţe de 1079 mp., care era împrejmuită pe toate laturile, pe care era edificată construcţia cumpărată şi pe care, în anul 1989, a fost realizată casa existentă în prezent.

Dacă părţile contractului de vânzare – cumpărare ar fi avut în vedere o altă suprafaţă, s-ar fi menţionat în act o altă suprafaţă sau s-ar fi dezmembrat suprafaţa de 1079 mp. în două suprafeţe.

Instanţa a avut în vedere şi faptul că terenul este liber şi nici nu s-au formulat cereri de retrocedare de către alte persoane. 

Referitor la petitele privind obligarea comisiilor de fond funciar să întocmească documentaţia necesară, respectiv să elibereze titlul de proprietate, instanţa apreciază că deşi este vorba de o constituire a dreptului de proprietate în virtutea legii, titlul de proprietate are efect constatator şi recognitiv, fiind necesar pentru a face dovada întinderii dreptului de proprietate dobândit prin lege. 

Pentru aceste considerente instanţa a admis acţiunea, a constatat dreptul de proprietate al reclamanților, dobândit prin efectul legii, asupra terenului in litigiu.


(Sentința civilă nr. 57/2018, pronunțată de Judecatoria Turda in dos. 1396/328/2017, definitiva prin neapelare)

Reconstituire drept de proprietate. Nulitatea titlului emis cu nerespectarea amplasamentului stabilit irevocabil prin hotărârea judecatorească ce a stat la baza reconstituirii.

Prin Hotărârea Comisiei Judeţene pentru Stabilirea dreptului de Proprietate asupra terenurilor Cluj nr./2009, s-a validat tabelul anexa nr. 29 întocmit de Comisia de Locala pentru Stabilirea dreptului de Proprietate asupra terenurilor Turda, reclamanțiil fiind inscriși cu suprafaţa de 2,90 ha din tarlaua 4 extravilan Turda, la poziţia 3.

Prin Titlul de proprietate nr. din 2013 a fost reconstituit dreptul de proprietate al paratei Asociaţia de Pasunat T.V. asupra terenurilor în suprafata de 109 ha şi 6400 mp de pe raza extravilan mun Turda, din care în T 4, P 26 suprafata de 56 ha şi 3358 mp.  Dreptul de proprietate cu privire la parcela 26 din tarla 4 extravilan Turda s-a reconstituit în favoarea paratei în temeiul sentinţei civile nr. din 2007 pronunţata de Judecătoria Turda.

Din raportul de expertiza efectuat în acest dosar s-a constatat ca, în urma suprapunerii numărului cadastral 58909, identic cu tarlaua 4, parcela 26 peste harta de CF, a reieşit ca amplasamentul acestui număr cadastral se suprapune peste imobile cu alte numere topografice decât cele din Sentinţa civila, prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al paratei Asociaţia de Pasunat T.V.. 

Pârâta Asociatia de Pasunat Turda Veche 2005 potrivit Sentinţei civile nr.  din 2007 trebuia sa fie pusa în posesie cu terenurile menţionate în aceasta hotarare judecatoreasca şi nicidecum pe alte imobile, cu alte amplasamente.

Referitor la indeptatirea reclamantilor cu privire la amplasamentele din litigiu s-a retinut ca: reclamantul a cumpărat teren de la numitul Friedel Mihail (proprietar tabular) un teren în suprafaţa de 7 iugăre din care face parte şi imobilul în litigiu, în temeiul înscrisului depus la dosarul de fond funciar, datat 22.11.1953. Ulterior, în perioada cooperativizării, intre anii 1959-1963 imobilul astfel cumparat a fost preluat la CAP din patrimoniul reclamantului.

Conform art. III din Legea 169/1997 „sunt lovite de nulitate absoluta, potrivit dispoziţiilor legislaţiei civile aplicabile la data încheierii actului juridic, următoarele acte emise cu încălcarea prevederilor Legii fondului funciar nr. 18/1991: a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor fizice care nu erau indreptatite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri.”

Retinandu-se ca prin Titlul de proprietate nr. a fost reconstituit în mod nelegal dreptul de proprietate al paratei Asociaţia de Pasunat, nefiind respectat amplasamentul stabilit irevocabil prin Sentinţa civila nr.  din 2007 şi incalcandu-se totodata vechiul amplasament al reclamantului, s-a dispus constatarea nulitatii absolute parţiale a acestuia.

De asemenea, s-a apreciat intemeiata pretentia vizand punerea în posesie şi eliberarea TP în favoarea reclamantului asupra terenului în suprafaţa de 10.041 mp, parte din terenul în suprafaţa de 2,90 ha menţionat la poziţia 3 în tabelul anexa nr. 29 Hotărârea Comisiei Judeţene pentru Stabilirea dreptului de Proprietate asupra terenurilor Cluj nr. din 2009.

Susţinerile apelantei Asociaţia de Pasunat, potrivit cu care în extravilan nu este obligatorie respectarea vechiului amplasament, nu pot fi reţinute, dat fiind că, prevederile art. III lit. a din Legea nr. 169/1997 nu fac distincţie între intravilan şi extravilan, iar acest text are caracter general, cazurile de nulitate nefiind restrânse doar la situaţiile descrise la punctele i – vi, textul menţionând expres: “cum sunt”, deci cazurile prevăzute sunt doar exemplificative. 

În plus, reclamantul au fost validat încă din 2009 în tarla nr. 4, iar, pe de altă parte, în speţă, dreptul de proprietate în favoarea apelantei trebuia reconstituit pe amplasamentul indicat în mod expres în Sentinţa civilă nr. din 2007 a Judecătoriei Turda, lucru ce nu s-a întâmplat. Aşadar, nu se poate imputa reclamanţilor faptul că nu s-au realizat în teren delimitări şi nu s-a întocmit planul parcelar cu indicarea parcelelor din tarla 4, de către Comisia locală de fond funciar, câtă vreme în cauză atât terenul apelantei, cât şi al intimaţilor au fost identificate raportat la date de carte funciară, astfel încât amplasamentul acestora poate fi stabilit pe harta de CF.

(Sentinţa civilă nr. 1043/2015, pronunţată în dosarul nr. 2905/328/2013 al Judecătoriei Turda, definitivă prin respingerea apelului prin Decizia civilă nr. 1137/A/2015, pronunțată de Tribunalul Cluj)

Fond funciar. Obligativitatea parcurgerii procedurii jurisdicționale.

Terenurile in litigiu au fost solicitate de reclamantă, în temeiul legilor fondului funciar, prin trei cereri distincte:

– în anul 1991 s-a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor înscrise în CF nr. 4400. Cererea a fost soluţionată prin Hotărârea Comisiei Judeţene în sensul stabilirii de acţiuni la Societatea de Cercetări Agricole Turda pentru suprafaţa de 10 ha.

– în anul 1997, în temeiul Legii nr.169/1997, reclamanta a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate după defuncta sa mamă.  Cererea a fost soluţionată prin Hotărârea Comisiei Judeţene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj, hotărâre prin care s-a stabilit îndreptăţirea acesteia la

reconstituire numai pentru suprafaţa de 1,37 ha, în anexa 39 despăgubiri, poziţia 278. Aceasta hotărâre a fost comunicată reclamantei în data de 06.09.2003 însă nu a fost contestată în termenul legal de 30 de zile de la comunicare.

– în anul 2005, în temeiul Legii nr. 247/2005, reclamanta a formulat cea de a treia cerere, prin care a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate pentru suprafaţa de 8,9 ha de teren agricol din CF nr. 551 Turda. Această cerere fost soluţionată ulterior declanşării prezentului litigiu.

Cu privire la primele două cereri, acestea au fost soluţionate iar solicitanta nu a contestat măsurile dispuse, deşi soluţiile i-au fost comunicate. Critica reclamantei referitoare la procedurile de urmat în materia legilor fondului fuinciar, referitoare la incidenţa dispoziţiilor art. 21 Constituţie conform cărora jurisdicţiile speciale administrative sunt facultative este neîntemeiată.

Constituţia României, în cuprinsul art. 21, prevede caracterul facultativ al jurisdicţiilor administrative, însă acest text nu este incident în speţă. Dispoziţiile Legii nr. 18/1991 şi HG 890/2005 instituie o anumită procedură administrativă obligatorie în vederea reconstituirii dreptului de proprietate iar reclamanta a optat pentru această procedură şi nu a uzat de căile prevăzute de dreptul comun. Astfel, potrivit art. 8 alin. 3 din L 18/1991, reconstituirea dreptului de proprietate nu se poate realiza decât la cerere. Cererea, împreună cu actele doveditoare, se depune la consiliul local în a cărui raza teritoriala este situat terenul, înăuntrul termenului prevăzut de lege. Asupra cererilor se pronunţă mai întâi comisia locală, iar împotriva masurilor dispuse solicitanţii sunt îndreptăţiţi să formuleze contestaţie, care se soluţionează de către comisia judeţeană.Mai departe, potrivit dispoziţiilor art. 53, comisiile judeţene se pronunţă prin hotărâri asupra contestaţiilor formulate de cei interesaţi, iar împotriva acestor hotărâri se poate face plângere la instanţa competentă în termen de 30 de zile de la comunicarea hotărârii, iar nerespectarea acestui termen atrage decăderea părţii din dreptul de a şi-l mai exercita.

Drept urmare, în condiţiile în care Demeter Marta nu a urmat procedura stabiilită de către legiuitor în cadrul legilor restituirii, procedură reglementată în cadrul competenţelor sale constituţionale şi beneficiind de marja de este decăzută din dreptul de a-l mai exercita.

Concluzionând, atâta vreme cât, deşi se pretinde moştenitoare a fosţilor proprietari tabulari, petenta a ales procedura specială reglementată de legile restituirii, acaesta avea obligaţia de a urma această procedură astfel cum a fost aceasta reglementată de către legiuitor, procedură care nu îi încalcă accesul liber la justiţie, de care a beneficiat dar nu a uzat prin neparcurgerea etapelor reglementate.

Această procedură nu încalcă art. 21 din Constituţie atâta vreme cât dreptul petentei era unul efectiv iar statul, prin legiuitorul său, în limita competenţelor constituţionale şi beneficiind de marja de apreciere, a înţeles să reglementeze într-un anumit mod accesul la justiţie şi să-l supună unor limitări sau restricţii în cadrul procedurii reglementate de legile restituirii. O astfel de procedură nu contravine standardelor convenţionale, după cum a statuat şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Le Compte, Van Leuven si De Meyere contra Belgiei.

În acest context, se reţine că şi prezentul demers judiciar este întemeiat tot pe dispoziţiile speciale ale legilor de reparaţie. Ori, în condiţiile în care defuncta a optat pentru această procedură, avea obligaţia de a urma întreaga procedură, care prevede termene speciale şi căi de atac speciale, ceea ce acaesta nu a făcut. Astfel, deşi modul de soluţionare a primelor două cereri formulate i-a fost comunicat, petenta nu a contestat măsurile dispuse.

Drept urmare, în cadrul procesual limitat de cererile formulate şi soluţiile date acestora, instanţa de jduecată nu mai poate analiza îndreptăţirea solicitantei , atâta vreme cât aceasta nu a contestat măsurile dispuse. O astfel de soluţie nu încalcă liberul acces la justiţie care, astfel cum a statuat şi Curtea Europeană a Drepturilor Omului, nu este unul absolut, ci poate fi suspus unor limitări implicit admise, necesitând, prin natura sa, o reglementare de către stat.

Cu privire la cea de-a treia cerere, se retine ca terenurile solicitate de reclamanta au fost atribuite prin Hotărârea Comisiei Judeţene pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Cluj nr. 86/2009, pe seama intervenientilor si sunt folosite de acestia, nefiind, prin urmare, libere din punct juridic pentru a putea fi reconstituite în favoarea reclamantei. 

Ca atare au fost admise cererile de intervenție în fond, dispunându-se emiterea titlurilor de proprietate în favoarea intervenienților si a fost respinsa acțiunea de fond funciar formulată de reclamantă.

(Sentința civilă nr. 1087/2018, pronunțată de Judecatoria Turda, în dos.  5161/328/2012, definitivă prin respingerea apelului prin Decizia civilă nr. 167/R/2019, pronunțată de Tribunalul Cluj)

Rectificare titlu de proprietate. Excepția necompetenței instanțelor. Respingerea excepției.

Aşa cum rezultă din considerentele sentinţei atacate, instanţa a respins acţiunea, reţinând că eroarea materială strecurată in titlul de proprietate emis pe seama antecesoarei in drepturi a reclamanţilor este una materială, care se indreaptă pe calea administrativă prevăzută in art. 235 din Ordinul 700/2014 al directorului Agenţiei Naţionale de Cadastru si Publicitate imobiliară.

Vom reda mai jos dispoziţiile legale relevante in cauză:

Art. 591*)

(1) Îndreptarea erorilor materiale înscrise în titlurile de proprietate care sunt produse din cauza erorilor de scriere se efectuează de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară.

(2) Rectificarea titlurilor de proprietate se poate face de oficiul de cadastru şi publicitate imobiliară, în temeiul hotărârii comisiei judeţene.

(3) Procedura de îndreptare a erorilor materiale şi de rectificare a titlurilor de proprietate va fi aprobată prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.

Art. 235 – (1) Oficiile teritoriale pot soluţiona cereri de îndreptare a erorilor din titlurile de proprietate dacă, în urma verificărilor se constată că acestea sunt datorate transcrierii eronate pe titlul de proprietate a unora dintre informaţiile de pe procesul-verbal de punere în posesie sau din documentele care au stat la baza punerii în posesie şi se referă la:

a) erori de scriere a numelui şi prenumelui faţă de procesul-verbal şi anexe;

b) erori cu privire la numărul de tarla/parcelă, număr unitate amenajistică (UA)/unitate de producţie (UP);

c) erori cu privire la vecinătăţi;

d) erori ale suprafeţelor parcelelor, fără modificarea suprafeţei total atribuite;

e) alte erori cu privire la identificare cadastrală a parcelei, fără afectarea amplasamentului şi a suprafeţei.

(2) În cazul în care eroarea materială se identifică cu una dintre cele descrise mai sus, cererile de îndreptare a erorilor se pot soluţiona în baza următoarelor documente:

a) cererea solicitantului, care trebuie să indice obligatoriu numărul şi data emiterii titlului de proprietate supus corectării;

b) referatul de îndreptare eroare materială întocmit de inginerul şef şi aprobat de director, care trebuie să conţină numărul şi data hotărârii comisiei judeţene în baza căreia a fost emis titlul de proprietate supus corectării, eroarea materială şi conţinutul corectării;

c) titlul de proprietate în original.

(3) Titlurile de proprietate se pot modifica de oficiul teritorial, în temeiul hotărârii comisiei judeţene, conform art. 591 alin. (2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare şi se referă la:

a) modificări ale numărului tarlalei/parcelei;

b) modificarea numelui autorului dreptului de proprietate, în conformitate cu actele de stare civilă;

c) modificarea vecinătăţilor fără afectarea amplasamentului;

d) modificarea suprafeţelor parcelelor fără modificarea suprafeţei totale.

(4) Modificarea suprafeţei totale în plus sau în minus faţă de cea reconstituită nu poate fi soluţionată în condiţiile menţionate la aliniatele anterioare şi se realizează prin hotărâre judecătorească definitivă, potrivit art. 58 din Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare.

Din coroborarea dispoziţiilor legale de mai sus, rezultă că Oficiul de cadastru si publicitate imobiliară poate proceda din oficiu la îndreptarea erorilor materiale strecurate in titlul de proprietate atunci când aceste erori provin din transcrierea greşită a datelor din procesul verbal de punere in posesie sau la rectificarea datelor menţionate eronat in titlul de proprietate, in baza hotărârii comisiei judeţene, in ambele cazuri atunci când erorile se referă la elementele enumerate la alin (2) si (3).

In speţă, nu s-a dovedit că eroarea strecurată in titlul de proprietate cu privire la numărul de tarla provine din transcrierea eronată a datelor cuprinse in procesul verbal de punere in posesie, şi nu dintr-o eronată identificare a amplasamentului acestuia.

Astfel fiind, concluzia care se impune este aceea că in cauză este in discuţie o rectificare a titlului de proprietate (si nu o eroare de scriere) in privinţa numărului tarlalei. Atât in raport de dispoziţiile art. 59 ind. 1 din Legea nr. 18/1991 cat si cu cele ale art. 235 din Ordinul 700/2014 rezultă că modificările titlurilor de proprietate, care nu afectează drepturile terţilor se pot face in procedura necontencioasa, de către oficiul de cadastru si publicitate imobiliara, in temeiul hotărârii comisiei judeţene, emisa la propunerea comisiei locale. De asemenea, potrivit adresei nr. 4192/DEF/2010 emisă de Autoritatea Naţională pentru Restituirea Proprietăţilor si Hotărârea nr. 128/2015 emisă de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor, rezultă că se poate apela la procedura administrativă de îndreptare a erorilor strecurate in titlurile de proprietate, numai in situaţia in care titlul de proprietate nu a intrat in circuitul civil.

Apelanţii s-au adresat comisiei locale pentru a obţine rectificarea titlului de proprietate in procedura administrativa, insa cererea lor nu a fost soluţionată, prin adresa emisă de Comuna Ceanu Mare nr. 1002/18.02.2019 răspunzându-li-se apelanţilor că nu se poate proceda la corectarea titlului de proprietate nr. 9382/2008, deoarece art. 13 din Hotărârea Comisiei Judeţene nr. 128/2015 prevede posibilitatea Comisiei Judeţene de a modifica sau corecta titlurile de proprietate, in acest caz numărul tarlalei, numai in cazurile in care acestea nu au intrat in circuitul civil şi nu au fost inscrise in cartea funciară, or in speţă nu este îndeplinită această condiţie, terenul inscris in titlu de proprietate făcând obiectul unui contract de vânzare-cumpărare. ( f. 83) asa cum rezulta din Adeverinţa nr. 1002/18.02.2019.

In opinia tribunalului, prima instanţă a apreciat in mod greşit că cererea reclamanţilor nu este de competenţa generală a instanţelor. Aceasta intrucât nu ne aflăm in situaţia in care normele legale mai  sus invocate prevăd posibilitatea rectificarea erorii pe cale administrativă, pe de o parte, iar pe de altă parte, chiar entităţile implicate in procedura administrativă a rectificării titlurilor de proprietate, neagă posibilitatea rectificării pe cale administrativă in situaţia in care acest titlu de proprietate a intrat in circuitul civil. Potrivit procedurilor de lucru in procedura rectificării administrative, astfel cum au fost implementate de Comisia Judeţeană de Stabilirea Dreptului de Proprietate prin Hotărârea nr. 128/2015, in procedura administrativă reclamanţii trebuie să anexeze o declaraţie prin care să arate că terenul nu a făcut obiectul unor acte de instrăinare. Or, in mod evident aceştia nu sunt in măsura sa depună o astfel de declaraţie.

Câtă vreme reclamanţii nu pot obţine soluţionarea lor pe cale administrativă, din motivele arătate, iar instanţa refuză soluţionarea cererii de anulare a titlului de proprietate emis eronat, pe motiv că nu este de competenţa instanţe, contrar concluziei prime instanţe, reclamanţilor le este închisă orice cale de a obţine inlăturarea titlului de proprietate ce cuprinde date eronate de identificare şi practic accesul la justiţie.

Prin urmare, soluţia primei instanţe a fost dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 59 ind. 1 din Legea 18/1991 si art. 235 din Ordinul 700/2014, instanţa apreciind in mod eronat că actiunea dedusă judecăţii nu este de competenţa generală a instanţelor de judecată. 

In consecinţă, in temeiul art. 480 alin 3 Cod pr.civ, Tribunalul Cluj a admis apelul reclamantilor, a anulat hotararea pronuntata de Judecatoria Turda si, evocand fondul, a admis actiunea formulata de acestia. 

(Decizia civila nr. 1319/A/2019, pronuntata de Tribunalul Cluj in Dos. 6467/328/2018)

NOTA: În şedinţa din 29 martie 2021, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept în materie civilă, legal constituit a pronunțat o hotărâre prealabilă pentru dezlegarea unor chestiuni de drept prin care a decis că instanţa de judecată este competentă să soluţioneze pe fond cererile având ca obiect rectificarea titlurilor de proprietate emise conform Legii nr. 18/1991, art. 58 din acest act normativ fiind aplicabil şi în acest caz.

Reconstituirea dreptului de proprietate pe seama cumpărătorului terenului. Îndreptățirea fostului proprietar la diferența de teren

Prin actiune reclamantul a solicitat obligarea paratei Comisia Locala de Stabilire a dreptului de Proprietate asupra terenurilor Mihai Viteazu sa intocmeasca documentatia necesara si sa efectueze punerea in posesie asupra terenului in suprafata de 0,55 ha situat in extravilanul com. Mihai Viteazu, identificat de experta ca fiind parcela nr. 28/1 din tarlaua 41, precum si obligarea paratei Comisia Judeteana de Stabilire a dreptului de Proprietate asupra terenurilor Cluj sa elibereze titlu de proprietate in favoarea numitei RE asupra terenului in litigiu.

Reclamantul este succesor dupa numita RE, astfel cum rezulta din actele de stare civila anexate actiunii. Aceasta a formulat in temeiul Legii nr. 18/1991 cererile de reconstituire a dreptului de proprietate aflate la filele 31 si 35 din dosarul cauzei, prin care a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate asupra unei suprafete de 3 ha, respectiv 4,22 ha in comuna Mihai Viteazu. Raportat la suprafata de 15.000 mp situata in tarlaua 41 Mihai Viteazu, cererea a fost admisa, fiind pusa in posesie RE cu acesta suprafata.

Ulterior decesului numitei RE si inainte de a se elibera titlul de proprietate cu privire la aceasta suprafata de 15.000 mp, prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la data de 18.02.1997, reclamantul, in calitate de mostenitor dupa RE, a instrainat imobilul in suprafata de 15.000 mp, din care face parte si terenul in suprafata de 0.55 ha care face obiectul prezentei cauze, numitului MN. Acestuia i s-a eliberat Titlul de proprietate in baza antecontractului de vanzare-cumparare si a adeverintei de punere in posesie eliberata pe seama numitei RE.

Prin Sentinta civila nr. 1595/2001 pronuntata de Judecatoria Turda in Dosar civil nr. 100/2000, Titlul de proprietate a fost anulat partial raportat la suprafata de 0,55 ha, intrucat titlul de proprietate a fost emis pe amplasamentul care fusese atribuit deja unei alte persoane. Potrivit completarii la Raportul de expertiza efectuata in Dosar civil nr. 100/2000 de expert, intregul teren din parcela 29/1, respectiv intrega suprafata de 15000 mp din care face parte terenul in litigiu, se regasteste in realitate la fata locului. 

Prin sentinta civila nr. 5312/2011 pronuntata de Judecatoria Turda in Dosar civil nr. 5616/328/2009 a fost respinsa actiunea formulata de numitul MN pentru eliberarea unui titlu de proprietate asupra suprafetei de 0,55 ha intrucat cererea de reconstituire a dreptului de proprietate nu a fost formulata de acesta ci de numita RE. 

Pentru reglementarea acestei situatii reclamantul a formulat prezenta actiune, solicitand emiterea unui titlu de proprietate asupra suprafetei de 0,55 ha la care defuncta RE este indreptatita si care exista faptic.

In temeiul art. 8 al 2 din Legea nr. 18/1991 de prevederile legii beneficiaza membrii cooperatori care au adus pamant in cooperativa agricola de productie sau carora li s-a preluat in orice mod teren de catre aceasta, precum si, in conditiile legii civile, mostenitorii acestora, membrii cooperatori care nu au adus pamant in cooperativa si alte persoane anume stabilite.

Iar potrivit al. 3 “stabilirea dreptului de proprietate se face, la cerere, prin eliberarea unui titlu de proprietate…”.

Astfel cum rezulta din dosarul de fond funciar al acesteia, RE a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate, cerere care i-a fost admisa, fiind pusa in posesie cu suprafata de 15000 mp, insa

– titlul de proprietate a fost eliberat pe seama cumparatorului terenului si nu pe seama persoanei care l-a solicitat si care era indreptatita la reconstituire (fapt stabilit irevocabil prin sentinta civila nr. 5312/2011 pronuntata de Judecatoria Turda in Dosar civil nr. 5616/328/2009)

– amplasamentul unei suprafete de 0,55 ha din parcela 29/1 fusese anterior atribuit unei alte persoane (fapt stabilit irevocabil prin Sentinta civila nr. 1595/2001 pronuntata de Judecatoria Turda in Dosar civil nr. 100/2000).

Numita RE este indreptatita la reconstituirea dreptului de proprietate asupra intregii suprafete solicitate in tarlaua 41 Mihai Viteazu, respectiv 15000 mp, astfel cum rezulta din dosarul sau de fond funciar. Din aceasta suprafata, 9500 mp (parcela 29/1) se regasesc in titlul de proprietate, care a fost eliberat pe seama cumparatorului terenului si care nu a fost anulat decat partial, pentru suprafata de 5500 mp iar diferenta de 5500 mp, solicitata prin prezenta actiune exista la fata locului si este libera din punct de vedere juridic.

Prin Raspunsul la obiectiunile la Raportul de expertiza intocmit de experta, s-a stabilit ca in tarlaua 41 extravilan Mihai Viteazu exista o suprafata de 0,55 ha, limitrofa parcelei 29/1, care este libera din punct de vedere faptic si juridic, parcela numerotata de experta ca fiind parcela nr. 28/1 din tarlaua 41.

Fata de toate acestea, nu exista nici un impediment pentru a fi reconstituit dreptul de proprietate al numitei RE, asupra terenului in litigiu.

(Sentinta civila pronuntata de Judecatoria Turda in dos. 3439/328/2012)

Nulitate titlu de proprietate ca urmare a constatării dobândirii dreptului de proprietate ope legis de către reclamanți în temeiul art. 24 din Legea nr. 18/1991

Potrivit art. 24 al. 1 din Legea nr. 18/1991 “Terenurile situate in intravilanul localitatilor, care au fost atribuite de cooperativele agricole de productie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoane indreptatite, pentru constructia de locuinte si anexe gospodaresti, pe care le-au edificat, raman si se inscriu in proprietatea actualilor detinatori, chiar daca atribuirea s-a facut din terenurile preluate in orice mod de la fostii proprietari.” 

Prin textul de lege indicat se instituie un caz de constituire a dreptului de proprietate in favoarea membrilor cooperatori sau altor persoane indreptatite carora le-au fost atribuite de catre cooperativele agricole de productie, in vederea construirii de locuinte, terenuri care erau situate in intravilanul localitatilor. 

Pentru a beneficia de constituirea dreptului de proprietate este necesara intrunirea cumulativa a doua conditii si anume: 1. sa existe acte de atribuire a terenurilor, acte care sa provina de la cooperativele agricole de productie si 2. persoanele care au primit astfel de loturi sa fi edificat case de locuit si anexe gospodaresti. 

Fata de caracterul declarativ al acestui text de lege, persoana indreptatita nu este conditionata de un termen de formulare a cererii ca in cazurile prev. de art. 10-11 din Legea nr. 18/1991. In situatia reglementata de art. 24 din Legea nr. 18/1991 nu este necesara constituirea dreptului de proprietate de catre prefect, chiar daca terenul respectiv a fost proprietatea altei persoane inainte de cooperativizare, ci constutuirea dreptului de proprietate in beneficiul persoanelor care au edificat constructii pe terenul atribuit de CAP opereaza ope legis, fara a fi necesara indeplinirea vreunei alte fomalitati.

Fostii proprietari vor fi compensati cu o suprafata de teren echivalenta in intravilan, sau, in lipsa, cu teren extravilan in imediata vecinatate. In conditiile in care fostii proprietari sunt indreptatiti la compensare cu un teren echivalent, acestia nu sunt vatamati in drepturile lor recunoscute de lege. 

Potrivit alin. 1^1 al art. 1 din Legea nr. 18/1991 “Suprafata terenurilor prevazute in alin. (1), aferente casei de locuit si anexelor gospodaresti, nu poate fi mai mare decat cea prevazuta in actul de atribuire provenit de la cooperativa de productie, consiliul popular sau primaria din localitatea respectiva”.

Din intreg probatoriul administrat in fata instantei, rezulta faptul ca fiecaruia dintre reclamanti i-a fost atribuita de catre CAP Frata suprafata de 500 mp din terenul intravilan, care apartinuse antecesorului paratului, in vederea construirii de locuinte, pe care le-au si edificat. In privinta reclamantului CN, fata de imprejurarea ca actele de atribuire nu se mai regasesc, instanta a procedat la administrarea probei testimoniale, martorii audiati confirmand cele aratate de reclamant. Alaturi de proba testimoniala, instanta a avut in vedere si pozitia Comisiei Locale Frata de recunoastere a pretentiilor acestuia.

Ca atare, reclamantii beneficiaza ope legis de constituirea dreptului de proprietate pentru suprafata de 500 mp indicata in actele de atribuire, fiind lipsita de relevanta suprafata de 250 mp prevazuta in Statutul CAP.

Fata de imprejurarea ca aceste terenuri au fost incluse in Titlul de proprietate emis pe seama paratului, in temeiul art. III din Legea nr. 169/1997, raportat la art. 24 din Legea nr. 18/1991, instanta a constatat nulitatea absoluta partiala a acestui titlu de proprietate, in limita suprapunerii cu terenurile dobandite ope legis de catre reclamanti.

(Sentinta civila nr. 5401/2012, pronuntata de Judecatoria Turda, in Dos. 1295/328/2010, definitiva prin respingerea recursului prin Decizia civila nr. 565/2013, pronuntata de Tribunalul Cluj.)