(art. 36 alin. 3 şi 4 și art. 23 alin.1 şi 2 ind. 1 din Legea nr. 18/1991)

Reclamanții au cumpărat, în anul 1985, conform contractului de vânzare – cumpărare autentificat prin încheierea nr. din anul 1985, întreaga construcţie situată în comuna Mihai Viteazu, construită pe terenul proprietatea Statului Român, în suprafaţă totală de 1079 mp. 

Începând cu intrarea in vigoare a Legii nr. 58/1974 dobândirea terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al localităţilor urbane şi rurale se putea face numai prin moştenire legală, fiind interzisă înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. Suprafaţa de teren care putea face obiect al transmisiunii succesorale era de cel mult 250 mp, astfel cum rezulta din dispoziţiile art. 5 alin. 5 din Statutul cooperativelor agricole de producţie, aprobat prin Decretul nr. 346/1977, care prevedea: „Terenurile – cu excepţia celor pe care se afla casa de locuit, construcţiile gospodăreşti anexe şi curtea, în suprafaţă totală de cel mult 250 mp – dobândite prin moştenire legală, trec în proprietatea cooperativei”.

Aşa se explică faptul că, după cum rezultă din extrasul CF, pârâta LV a moştenit suprafaţa de 250 mp (din totalul de 1079 mp), care reprezenta maximul suprafeţei asupra căreia membrii cooperatori puteau fi proprietari, indiferent de suprafaţa curţii. La momentul la care se înstrăina construcţia, terenul intra în proprietatea statului, cumpărătorii având doar drept de folosinţă asupra unei suprafeţe determinate.

Chiar dacă din punct de vedere juridic cumpărătorii nu erau proprietarii terenurilor pe care se aflau construcţiile cumpărate, foloseau întreaga suprafaţă de teren care fusese în proprietatea vânzătorului, această suprafaţă fiind avută în vedere şi la stabilirea preţului imobilului. 

In speţă, atât vânzătorii din contract cât şi reclamanţii cumpărători au folosit întreaga suprafaţă de teren aferentă construcţiei, respectiv 1079 mp, care era bine delimitată, fiind îngrădită pe toate laturile, după cum declară şi martorii audiaţi în cauză.

Prin decizia nr. 6119/2001 a Curţii Supreme de Justiţie – Secţia civila si de proprietate intelectuala s-a stabilit ca “legea şi-a fixat preferinţele sale, în sensul că, în procesul de reconstituire şi de constituire a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, s-a dat prevalenţă deţinătorilor caselor de locuit şi a anexelor gospodăreşti, aşa încât terenul aferent acestora, precum si curtea si gradina din jurul lor intră, prin voinţa legii, în proprietatea privata a deţinătorilor construcţiilor.”

La art. 36 alin. 3 şi 4 din Lg. 18/1991 se prevede că: „(3) Terenurile atribuite în folosinţă pe durata existenţei construcţiilor dobânditorilor acestora, ca efect al preluării terenurilor aferente construcţiilor, în condiţiile dispoziţiilor art. 30 din Legea nr. 58/1974 cu privire la sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale, trec în proprietatea actualilor titulari ai dreptului de folosinţă a terenului, proprietari ai locuinţelor. (4) Dispoziţiile art. 23 rămân aplicabile.” 

Art. 23 alin.1 şi 2 ind. 1 din Legea nr. 18/1991 dispune: „(1) Sunt si rămân in proprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora, indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit si anexelor gospodăreşti, precum si curtea si gradina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele masuri pentru stimularea ţărănimii. (2^1) În cazul înstrăinării construcţiilor, suprafeţele de teren aferente prevăzute la alin. (2) sunt cele convenite de părţi la data înstrăinării, dovedite prin orice mijloc de probă.” 

Probele administrate în cauză au relevat că terenul aferent casei de locuit, în limitele menţionate în actul de vânzare – cumpărare, are o suprafaţă de 1079 mp. 

  Pentru suprafaţa de 250 mp., având categoria de folosinţă curţi, construcţii, a fost emisă Decizia, prin care s-a atribuit în proprietate această suprafaţă, în baza dispoziţiilor art. 36 (fostul 35) din Lg. 18/1991. Însă construcţiile ocupă o suprafaţă de 563 mp., iar diferenţa de 462 mp., are categoria de folosinţă grădină şi face corp comun cu terenul curţi, construcţii, întreaga suprafaţă de 1079 mp. fiind îngrădită pe toate laturile.

Conform dispoziţiilor art. 36 alin. 4 din Lg. 18/1991, rămân aplicabile dispoziţiile art. 23, în sensul că dobânditorul construcţiei este îndreptăţit la constituirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, respectiv la suprafaţa convenită de părţi. Atât din cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare, unde se precizează „în suprafaţă totală de 1079 mp.”, cât şi din intenţia reală a părţilor convenţiei de vânzare-cumpărare, respectiv terenul împrejmuit şi folosit efectiv de la data încheierii actului (1985), rezultă suprafaţa terenului aferent. În acest sens, pe baza declaraţiilor martorilor audiaţi în cauză, care sunt vecinii de pe două laturi, dar şi a constatărilor raportului de expertiza se reţine că reclamanta şi soţul acesteia, în anul 1985, când au încheiat contractul, au intrat în posesia unei suprafeţe de 1079 mp., care era împrejmuită pe toate laturile, pe care era edificată construcţia cumpărată şi pe care, în anul 1989, a fost realizată casa existentă în prezent.

Dacă părţile contractului de vânzare – cumpărare ar fi avut în vedere o altă suprafaţă, s-ar fi menţionat în act o altă suprafaţă sau s-ar fi dezmembrat suprafaţa de 1079 mp. în două suprafeţe.

Instanţa a avut în vedere şi faptul că terenul este liber şi nici nu s-au formulat cereri de retrocedare de către alte persoane. 

Referitor la petitele privind obligarea comisiilor de fond funciar să întocmească documentaţia necesară, respectiv să elibereze titlul de proprietate, instanţa apreciază că deşi este vorba de o constituire a dreptului de proprietate în virtutea legii, titlul de proprietate are efect constatator şi recognitiv, fiind necesar pentru a face dovada întinderii dreptului de proprietate dobândit prin lege. 

Pentru aceste considerente instanţa a admis acţiunea, a constatat dreptul de proprietate al reclamanților, dobândit prin efectul legii, asupra terenului in litigiu.

(Sentința civilă nr. 57/2018, pronunțată de Judecatoria Turda in dos. 1396/328/2017, definitiva prin neapelare)