Între pârâtul C.S. şi pârâta G. M., respectiv tată și fiică, a fost încheiat Contractul de întreţinere la BNP A.M. Potrivit acestuia, pârâtul C.S. a transmis pârâtei G.M. nuda proprietate asupra imobilului situat în Cacova Ierii, jud. Cluj, iar pârâta s-a obligat să îl întrețină pe pârâtul C.S., respectiv să îi asigure hrana zilnică, menaj, îmbrăcăminte, încălțăminte, locuința cu curent electric și încălzire, procurare de medicamente și administrarea tratamentului, înmormântarea. Prin același contract s-a menținut un drept de uzufruct viager asupra bunului, în favoarea pârâtului C.S.

În drept, potrivit dispoziţiilor art. 1549 din Codul civil:

1) Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin.

(2) Rezoluţiunea poate avea loc pentru o parte a contractului, numai atunci când executarea sa este divizibilă. De asemenea, în cazul contractului plurilateral, neîndeplinirea de către una dintre părţi a obligaţiei nu atrage rezoluţiunea contractului faţă de celelalte părţi, cu excepţia cazului în care prestaţia neexecutată trebuia, după circumstanţe, să fie considerată esenţială.

(3) Dacă nu se prevede altfel, dispoziţiile referitoare la rezoluţiune se aplică şi în cazul rezilierii.

Conform art. 2263 alin. (2) C.civ., atunci când comportamentul celeilalte părți face imposibilă executarea contractului în condiții conforme bunelor moravuri, cel interesat poate cerere rezoluțiunea. În același timp, conform art. 2263 alin. (3) C.civ. În cazul prevăzut la alin. (2) dar și atunci când se întemeiază pe neexecutarea fără justificare a obligației de întreținere, rezoluțiunea nu poate fi pronunțată decât de instanță.

În final, conform art. 1560 C.civ., (1) Creditorul a cărui creanță este certă și exigibilă poate să exercite drepturile și acțiunile debitorului atunci când acesta, în prejudiciul creditorului, refuză sau neglijează să le exercite. (2) Creditorul nu va putea exercita drepturile și acțiunile care sunt strâns legate de persoana debitorului. (3) Cel împotriva căruia se exercită acțiunea oblică poate opune creditorului toate mijloacele de apărare pe care le-ar fi putut opune debitorului.

Rezoluţiunea este unul din drepturile de care dispune creditorul în caz de neexecutare fără justificare a obligaţiilor contractuale de către debitor, alături de drepturile de a cere executarea silită, reducerea prestaţiilor sau de a invoca alt mijloc legal pentru realizarea dreptului său. Alineatul (1) al art. 1549 C.civ. prezintă rezoluţiunea drept un mijloc juridic subsecvent alegerii creditorului de a renunţa la executarea silită, eventual în mod cumulativ cu dreptul la dauneinterese. Alegerea creditorului între executare silită şi rezoluţiune depinde, în principal, de posibilitatea practică de realizare a interesului urmărit prin încheierea contractului precum şi de felul obligaţiei (de a da, a face, a nu face, implicând sau nu faptul personal al debitorului).

De asemenea, potrivit art. 1554 alin. (1) C.civ. contractul desființat prin rezoluțiune se consideră că nu a fost niciodată încheiat. Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ținută, în acest caz, să restituie celeilalte părți prestațiile primite.

Pe cale oblică, este admisibilă acțiunea în rezoluțiunea unui contract de întreținere.

Reclamanții au încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu pârâtul C.S. și au solicitat instanței rezolutiunea contractului de întreținere încheiat între pârâtul C.S. şi pârâta G. M. și ponunțarea unei hotărâri judecătorești, care să țină loc de contract de vânzare cumpărare în favoarea lor.

Pârâții nu au depus întâmpinare dar, cu ocazia administrării probei interogatoriului, ambii pârâți au recunoscut cele susținute de reclamanți, atât cu privire la contractul de întreținere cât și cu privire la promisiunea de vânzare încheiată subsecvent.

Reclamanții au dovedit în prezenta cauză faptul că dețin un drept de creanță, certă și exibilă, prin depunerea la dosar a contractului de vânzare-cumpărare din data de 29.09.2022.

În aceste condiții instanța a admis cererea formulată de către reclamanți și a dispus rezoluțiunea contractului de întreținere încheiat între pârâți, cu repunerea părților în situația anterioară.

În ceea ce privește capătul de cerere privind pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare, instanţa a constatat că actul juridic încheiat între părţi nu respectă prevederile legale imperative privind condiţiile de formă a acestuia, nefiind încheiat în formă autentică, fiind nul ca act de vânzare-cumpărare. Cu toate acestea, în temeiul art. 1260 C.civ. şi conform principiului conversiunii actelor juridice, convenţia încheiată între părţi are valoarea unui antecontract de vânzarecumpărare, în temeiul căruia s-a născut în sarcina pârâtului C.S. obligaţia de a îndeplini toate formalitățile necesare perfectării contractului autentic de vânzare și transmiterii în favoarea reclamanților a imobilulului ce a făcut obiectul contractului.

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a mai avut loc, motiv pentru care reclamanții a solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract, invocând neîndeplinirea de către pârât a obligației asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare. În drept, în materia promisiunii de contracta, prevederile art.1279 alin. (3) C.civ. instituie regula conform căreia ”dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care ține loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”. În ceea ce privește promisiunea bilaterală de vânzare, art. 1669 C.civ. alin.(1) statuează în concordanță cu regula generală expusă în cadrul art. 1279 C.civ. ”Când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite”.

Din prevederile art. 1279 și art. 1669 C.civ., rezultă că, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, instanța trebuie să verifice îndeplinirea în mod cumulativ a următoarelor condiții:

– existența unei promisiuni bilaterale de vânzare, încheiate în mod valabil între părți;

– refuzul nejustificat al pârâtului, în calitate de promitent, de a-și îndeplini obligația de a încheia contractul la termenul stabilit;

– îndeplinirea de către reclamant a obligațiilor asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare;

– existența dreptului de proprietate asupra bunului în patrimoniul promitentului-vânzător la momentul pronunțării hotărârii judecătorești;

– îndeplinirea condițiilor de validitate ale vânzării;

În plus față de cele expuse în paragraful anterior, având în vedere dispozițiile art 57 din O.U.G nr. 80/2013, coroborate cu art. 159 alin.(5) și (6) din Legea nr. 207/2015, pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile este necesară depunerea unui extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă precum și a unui certificat de atestare fiscală emis de compartimentul de specialitate al autorității administrației publice locale din care să reiasă că au fost achitate toate obligațiile fiscale de plată datorate bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Prima condiție, și anume existența unei promisiuni bilaterale de vânzare încheiate în mod valabil între părți, este verificată în prezenta cauză. Referitor la refuzul nejustificat al pârâtului, în calitate de promitent vânzător, de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, în speța dedusă judecății, pârâtul nu și-a îndeplinit obligația asumată. În același timp, pârâtul a recunoscut cu ocazia administrării interogatoriului, pretențiile reclamanților.

Constatând îndeplinite condițiile menționate în paragrafele anterioare, instanța a admis și acest capăt de cerere formulat de reclamanți. 

(Sentința civilă nr. 1494/2023, pronunțată de Judecătoria Turda în dos. nr. 8918/328/2022, definitivă prin neapelare)