Printr-o sentinta pronuntata de Judecatoria Turda, urmare a admiterii exceptiei invocate din oficiu a lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor-vecini ai imobilului in litigiu, a fost respinsa actiunea civila avand ca obiect rectificare suprafata. Impotriva acestei solutii au declarat recurs reclamantii solicitand casarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare.

In motivarea recursului, am aratat ca rectificarea solicitata depaseste procentul pentru care ea poate fi operata administrativ (art. 25 al. 2 din Ordinul 634/2006 al Ministerului Administratiei si Internelor), singura posibilitate de a obtine rectificarea fiind pe calea prevazuta de art. 33 al. 4 din Legea 7/1996, respectiv printr-o actiune civila. Cata vreme textele de lege nu prevad in mod expres persoanele impotriva carora s-ar indrepta actiunea in justitie, am apreciat ca doar titularii dreptului de proprietate asupra imobilelor invecinate pot avea calitate procesuala pasiva, intrucat este de neconceput rectificarea unei suprafete de teren in detrimentul alteia, inscrise in alta carte funciara sau sub un alt nr. top. al aceleiasi carti funciare.

Pentru a opera rectificarea trebuie sa se stabileasca imprejurarea ca diferenta de teren dintre suprafata inscrisa actualmente in cartea funciara si cea pana la care se solicita rectificarea, se afla in perimetrul parcelei reclamantilor, astfel cum a fost identificata topografic, si nicidecum nu se regaseste in perimetrul parcelelor invecinate. De aceea singurii carora le-ar fi afectate interesele de rectificarea solicitata de reclamanti sunt proprietarii parcelelor invecinate.

Recursul promovat de reclamanti a fost admis, sentinta a fost casata si cauza a fost trimisa spre rejudecare.

In mod judicios, instanta de fond si apoi cea de recurs au conchis ca valoarea despagubirii stabilita pentru exproprierea imobilului in anul 2007 nu poate fi avuta in vedere ca element de referinta in aprecierea seriozitatii pretului stabilit in antecontractul incheiat in anul 1998, intrucat despagubirea pentru expropriere a fost stabilita la nivelul anului 2007, pe cand seriozitatea pretului din antecontractul de vanzare-cumparare se determina prin raportare la preturile cu care se vindeau imobile asemanatoare la epoca incheierii actului juridic atacat. Instanta a procedat la aceasta verificare prin administrarea probei cu expertiza de evaluare a terenului la data incheierii antecontratului de vanzare-cumparare, proba din care a rezultat ca pretul stabilit de parti in antecontractul de vanzare-cumparare atacat este corespunzator valorii la care se vindeau imobile asemanatoare la acea epoca.

Pentru a atrage nulitatea absoluta pentru neseriozitatea pretului in temeiul art. 1303 c.civ., disproportia dintre valoarea bunului si pretul acestuia stabilit in contract trebuie sa fie atat de mare incat pretul sa lipseasca practic, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci, o cauza suficienta pentru vanzator. Astfel, simpla lipsa de echivalenta intre pret si valoarea bunului nu atrage nulitatea conventiei pentru pret neserios.

Nulitatea actului juridic este definita ca fiind sactiunea care intervine in cazul in care nu se respecta, la incheierea actului juridic, conditiile de validitate. Din cuprinsul definitiei data sanctiunii nulitatii, rezulta ca existenta conditiilor de validitate, inclusiv a obiectului si a cauzei, caci in acestea isi gaseste corespondentul pretul serios intr-un antecontract de vanzare-cumparare, trebuie facuta la momentul incheierii actului juridic. Astfel fiind, nu exista nici o motivatie pentru ca seriozitatea pretului sa fie verificata la momentul formularii actiunii in executare silita atipica a antecontractului de vanzare-cumparare (actiune intemeiata pe art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), cu atat mai mult cu cat vanzatorul a incasat pretul la data incheierii conventiei, folosindu-se de el la puterea de cumparare din acel moment.

Pentru aceste motive invocate pentru clientii mei in intampinare, instanta de fond a respins actiunea pentru anularea antecontractului, solutie ramasa irevocabila prin respingerea recursului.