Jonctiunea posesiei inseamna unirea posesiei uzucapantului, adica a posesorului actual, cu intervalul de timp cat posesia a fost exercitata de catre autorul sau, pentru a dobandi dreptul de proprietate prin uzucapiune.

Pentru a putea opune unirea celor doua posesii, trebuie sa fie indeplinite cumulativ doua conditii: sa fie vorba de o posesie propriu-zisa si posesorul actual sa fi dobandit posesia bunului de la autorul sau pe baza unui raport juridic.

Autor, in sensul art. 1860 c.civ., este cel care, la fel ca cel care invoca uzucapiunea, nu este titular al dreptului de proprietate sau al unui alt drept real.

In speta, reclamantii au dobandit posesia asupra imobilului in litigiu si, totodata, dreptul de a cere executarea silita, prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat cu numitul V.S. Martorii audiati au confirmat imprejurarea ca acesta din urma a folosit imobilul in litigiu din perioada celui de-al doilea razboi mondial, posesia sa fiind continuata apoi de catre reclamantii care au cumparat imobilul de la numitul V.S..

Intrucat in cauza sunt indeplinite atat conditiile prevazute de art. 1890 c.civ cat si conditiile pentru a opera jonctiunea posesiilor, instanta a admis actiunea formulata de reclamanti si a constatat ca acestia au dobandit, prin uzucapiune si jonctiunea posesiei cu a numitului V.S., dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu.

Potrivit art. 34 din legea 7/1996, “orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor din cartea funciara daca printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila s-a constatat ca:

1. inscrierea sau actul in temeiul caruia s-a efectuat inscrierea nu a fost valabil;

2. dreptul inscris a fost gresit calificat;

3. nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea;

4. inscrierea din cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului.”

In primele trei cazuri de rectificare, prevazute de art. 34 din legea 7/1996 la punctele 1-3, partea interesata a cere rectificarea trebuie sa prezinte o hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila prin care s-a constatat una din imprejurarile prevazute la punctele 1-3 ale art. 34 din Legea 7/1996.

Spre deosebire de primele 3 cazuri insa, cazul reglementat la punctul 4 de rectificare a inscrierilor care nu sunt in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului subsumeaza toate cazurile neprevazute de lege, in care neconcordanta intre realitatea juridica imobiliara si inscriere este susceptibila de solutionare numai prin rectificare, actiunea in rectificare fiind una in realizare de drepturi.

In speta, inscrierea facuta cu incheierea de Cf din anul 2005, in baza contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP I. V., a fost gresita, imprejurare recunoscuta de toti paratii.

Actiunea in rectificarea inscrierii dreptului de proprietate al paratilor este admisibila intrucat situatia imobilului este alta decat cea avuta in vedere la inscriere. Ratiunea pentru care legiuitorul a reglementat actiunea in rectificarea cartii funciare este accea de a permite restabilirea concordantei intre situatia juridica reala a imobilului si inscrierea efectuata in cartea funciara, astfel incat inscrierea sa reflecte in mod constant situatia juridica reala a imobilului, in scopul protejarii tertilor dobanditori. Modul generic in care legiuitorul a inteles sa reglementeze cel de-l patrulea caz de rectificare – cand inscrierea in cartea funciara nu mai este in concordanta cu situatia reala actuala a imobilului – permite concluzia ca se poate solicita rectificarea pe acest temei in oricare dintre situatiile in care starea tabulara a imobilului nu mai corespunde cu situatia sa juridica reala actuala. In acest caz de rectificare se incadreaza si situatia din speta.

Astfel, la momentul incheierii contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP I. V., situatia imobilului era diferita de acea adusa la cunostinta lor prin sistemul de publicitate imobiliara, in sensul ca suprafata imobilului era de 1525 mp, mai mare decat suprafata de 218 stjp, respectiv 785 mp inscrisa in CF. In aceste conditii paratii au dobandit doar cota de ½-a parte din suprafata inscrisa in CF de 785 mp si nu cota de ½-a parte din suprafata reala de 1525 mp, imprejurare care nu poate fi indreptata decat prin procedura rectificarii de carte funciara.

Reclamantilor nu le este deschisa nici calea constatarii nulitatii contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP I. V., gresita identificare a imobilului (a suprafetei din care paratii au dobandit dreptul de proprietate in cota de ½-a parte) neconstituind motiv de nulitate si nici calea actiunii in revendicare (care este actiunea proprietarului neposesor impotriva posesorului neproprietar) cata vreme reclamantii sunt in posesia imobilului in litigiu, rezulta ca singurul mijloc de aparare si valorificare a dreptului reclamantilor este cererea de rectificare a cartii funciare, care, fiind intemeiata pe temeiul de drept al art. 36 pct. 4 din Legea 7/1996, are caracter principal, nefiind necesara existenta unei hotarari judecatoresti anterioare care sa constate ivirea unei situatii care sa o justifice.

Pentru aceste motive, instanta a admis actiunea formulata de reclamanti, a dispus anularea incheierii de CF din anul 2005 si, revenind la situatia anterioara de CF, a admis petitele subsecvente.

Actualizare 9.04.2021. Temeiul de drept este actualmente art. 908 cod civil.

Potrivit instantei de casare, cotele de contributie ale celor doi soti la dobandirea bunurilor comune nu pot fi considerate egale, astfel ca a casat sentinta pronuntata de Judecatoria Turda si a trimis cauza spre rejudecare aceleiasi instante, cu indicatia ca instanta de fond sa determine cotele de contributie ale celor doi soti avand in vedere cuantumul sumelor reprezentand imprumut acordat de catre mama paratei si a sumelor achitate de parata-reconventionala pentru imprumutul angajat in vederea dobandirii imobilului dupa separatia faptica. Pentru a ajune la aceasta concluzie, instanta de recurs a avut in vedere mai multe aspecte:

– existenta creditului luat de parata reconventionala nu a fost contestata de reclamant ca fiind necesar in vederea achitarii pretului imobilului. Creditul a fost achitat din fonduri comune de catre parti din septembrie 2003 si pana la data separarii faptice in luna iunie 2005. Prin urmare, faptul ca dupa data separarii faptice in iunie 2005, parata a achitat singura ratele din contractul de credit, se rasfrange asupra cotei sale de contributie si justifica recunoasterea unei cote de contributie superioare la dobandirea bunului comun.

– existenta contractului de imprumut contractat de mama paratei, de asemenea nu poate fi pusa in discutie. Din intreaga probatiune rezulta ca mama paratei a remis acesteia o suma de bani, care a fost folosita pentru achizitionarea apartamentului in litigiu. Nu s-a probat in cauza ca restituirea acestei sume s-ar fi facut de catre parti, insa este certa existanta acestuia raportat si la momentul la care a fost contractat, cu putin timp inaintea achizitionarii apartamentului in litigiu de catre parti. Existenta acestui imprumut poate fi considerat ca un bun propriu in sensul art. 31 lit. b din Codul familiei si fiind folosit pentru dobandirea unui bun comun, este firesc ca acesta sa duca la concluzia unei contributii diferite a fostilor soti la dobandirea bunurilor comune.

– partile au contribuit in mod egal la cheltuielile familiei. Astfel, instanta de recurs a respins teza paratului potrivit careia contributia sa superioara la cheltuielile familiei justifica recunoasterea unei cote de contributie egala la dobandirea bunurilor comune. Dovada facuta prin inscrisuri a unor remiteri banesti facute de reclamant paratei nu poate fi interpretata ca fiind o contribuite mai mare la cheltuielile familiei, care sa justifice contribuita egala a celor doi soti, intrucat pe de o parte cheltuielile necesare unei familii sunt relativ mari iar sumele trimise de reclamant nu pot fi calificate ca fiind mai mult decat indestulatoare pentru viata de zi cu zi si pe de alta parte in timpul casatoriei sotii trebuie sa isi asigure reciproc sprijin material iar trimiterea sumelor de bani trebuie interpretata in sensul realizarii acestei obligatii.

Pentru aceste considerente, in temeiul art. 312 al. 3 c.pr.civ., tribunalul a admis recursul paratei si, in consecinta, sentinta pronuntata de Judecatoria Turda, prin care s-au stabilit cotele de contributie egale ale fostilor soti, a fost casata si cauza a fost trimisa spre rejudecare aceleiasi instante.

Specific starii de coproprietate este faptul ca este cunoscuta cota ideala din dreptul de proprietate care revine fiecarui coproprietar, dar bunul in materialitatea sa nu este fractionat, astfel incat cota ideala poarta asupra fiecarei fractiuni din bun. Actele de dispozitie care au ca obiect material un bun in coproprietate sunt guvernate, de regula, de principiul unanimitatii, fiind necesar ca un astfel de act de dispozitie sa emane de la toti coproprietarii.

Cele expuse mai sus se impun a fi analizate prin prisma situatiei in care, in absenta unui act de partaj, unul sau unii dintre coproprietari instraineaza parti din bunul privit in materialitatea sa. In concret, ceea ce intereseaza este in lotul caruia dintre coproprietari va ajunge fractiunea de bun asupra caruia unul sau unii dintre coproprietari au dispus cu nesocotirea principiului unanimitatii. Practic, actul de dispozitie este sub conditia rezolutorie ca fractiunea materiala care a fost instrainata din bun sa cada in lotul instrainatorului.

Asadar, lipsa consimtamantului celorlalti coproprietari nu afecteaza valabilitatea actului de instrainare atata timp cat prin partaj fractiunea instrainata cade in lotul instrainatorului, intrucat partajul este un act juridic cu caracter declarativ, producator de efecte juridice ex tunc, de la data la care a luat nastere starea de coproprietate, data de la care instrainatorul va fi privit, ca efect al partajului, ca proprietar exclusiv. In consecinta, instanta a respins ca neintemeiate cererile reconventionale formulate de paratii nesemnatari ai antecontractului de vanzare, prin care acestia au solicitat constatarea nulitatii antecontractului pentru lipsa consimtamantului lor la instrainare.

Totodata trebuie avut in vedere si faptul ca potrivit art. 728 al. 1 c.civ. nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune, iar partajul este principala modalitate prin care starea de coproprietate ia sfarsit, luand nastere drepturi exclusive de proprietate in patrimoniul coproprietarilor.

Cu privire la modalitatea de partajare, prin actiunea intoductiva reclamantii au solicitat, pe calea actiunii oblice, atribuirea in natura in lotul coproprietarelor semnatare ale antecontractului de vanzare a terenurilor cumparate de ei de la acestea. Instanta a dat curs propunerii de partajare solicitate de reclamanti intrucat:

– ea respecta limita superioara a cotelor de proprietate insumate ce le revine celor trei instrainatoare, raportat la suprafata totala a imobilelor din titlul de proprietate, chiar daca unele dintre parcele s-a solicitat a fi incluse integral in lotul acestora;

– paratii, desi citati cu mentiunea expresa daca inteleg sa faca propuneri de partajare sau daca inteleg sa solicite sulta, nu au solicitat o alta modalitate de partajare si nici nu au solicitat plata unei sulte. Or, instanta nu poate ignora principiul disponibilitatii partilor, principiu ce guverneaza procesul civil;

– este necesar a ocroti buna-credinta si a asigura securitatea circuitului civil. Buna-credinta se prezuma, iar in cazul reclamantilor nu a fost dovedita reaua-credinta la incheierea antecontractului. Apoi, inca din anul 2008 s-a creat credinta reclamantilor ca au dobandit terenul in cauza, platind pretul aferent acestuia, iar pe parcursul celor trei ani nu s-a dovedit de catre parati initierea vreunui demers judiciar sau extrajudiciar de a contesta drepturile astfel dobandite de reclamanti.

Hotararea a ramas irevocabila prin respingerea recursurilor.

Prin intampinarea la cererea reconventionala, reclamantii-parati reconventionali au contestat inscrisurile sub semnatura privata de care reclamanta reconventionala s-a folosit pentru a dovedi imprejurarea ca intre antecesorii partilor s-a incheiat o conventie de partaj, prin care intregul imobil in litigiu a revenit antecesoarei sale, antecesorii paratilor fiind despagubiti pentru cota lor din dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu.

Potrivit art. 177 al. 1 c.pr.civ acela caruia i se opune un inscris sub semnatura privata este dator fie sa recunoasca fie sa tagaduiasca scrisul ori semnatura. Al. 2 al textului legal citat dispune in sensul ca mostenitorii sau urmasii in drepturi ai aceluia de la care se pretinde a fi inscrisul pot declara ca nu cunosc scrisul sau semnatura acestuia.

Prin intampinare, reclamantii-parati reconventionali s-au conformat dispozitiilor legale expuse mai sus, in sensul ca si-au precizat pozitia fata de aceste inscrisuri. Acestia au contestat inscrisurile sub semnatura privata si desocotirea care ar fi avut loc intre antecesorii partilor. Astfel, reclamantei reconventionale ii revenea sarcina probei cu privire la pretentiile din cererea reconventionala, potrivit dispozitiilor art. 1169 c.civ. iar aceasta avea si interesul in solicitarea expertizei grafologice insa o asemenea cerere in probatiune nu a fost facuta.

Fata de aceste considerente, instanta de control judiciar a apreciat ca intrucat inscrisurile sub semnatura privata au fost contestate, fata de prevederile art. 177 si urm. c.pr.civ., ele nu au nici o valoare probatorie si in mod intemeiat au fost omise de instanta de fond din ansamblul probator.

Printr-o sentinta pronuntata de Judecatoria Turda, urmare a admiterii exceptiei invocate din oficiu a lipsei calitatii procesuale pasive a paratilor-vecini ai imobilului in litigiu, a fost respinsa actiunea civila avand ca obiect rectificare suprafata. Impotriva acestei solutii au declarat recurs reclamantii solicitand casarea sentintei si trimiterea cauzei spre rejudecare.

In motivarea recursului, am aratat ca rectificarea solicitata depaseste procentul pentru care ea poate fi operata administrativ (art. 25 al. 2 din Ordinul 634/2006 al Ministerului Administratiei si Internelor), singura posibilitate de a obtine rectificarea fiind pe calea prevazuta de art. 33 al. 4 din Legea 7/1996, respectiv printr-o actiune civila. Cata vreme textele de lege nu prevad in mod expres persoanele impotriva carora s-ar indrepta actiunea in justitie, am apreciat ca doar titularii dreptului de proprietate asupra imobilelor invecinate pot avea calitate procesuala pasiva, intrucat este de neconceput rectificarea unei suprafete de teren in detrimentul alteia, inscrise in alta carte funciara sau sub un alt nr. top. al aceleiasi carti funciare.

Pentru a opera rectificarea trebuie sa se stabileasca imprejurarea ca diferenta de teren dintre suprafata inscrisa actualmente in cartea funciara si cea pana la care se solicita rectificarea, se afla in perimetrul parcelei reclamantilor, astfel cum a fost identificata topografic, si nicidecum nu se regaseste in perimetrul parcelelor invecinate. De aceea singurii carora le-ar fi afectate interesele de rectificarea solicitata de reclamanti sunt proprietarii parcelelor invecinate.

Recursul promovat de reclamanti a fost admis, sentinta a fost casata si cauza a fost trimisa spre rejudecare.

In mod judicios, instanta de fond si apoi cea de recurs au conchis ca valoarea despagubirii stabilita pentru exproprierea imobilului in anul 2007 nu poate fi avuta in vedere ca element de referinta in aprecierea seriozitatii pretului stabilit in antecontractul incheiat in anul 1998, intrucat despagubirea pentru expropriere a fost stabilita la nivelul anului 2007, pe cand seriozitatea pretului din antecontractul de vanzare-cumparare se determina prin raportare la preturile cu care se vindeau imobile asemanatoare la epoca incheierii actului juridic atacat. Instanta a procedat la aceasta verificare prin administrarea probei cu expertiza de evaluare a terenului la data incheierii antecontratului de vanzare-cumparare, proba din care a rezultat ca pretul stabilit de parti in antecontractul de vanzare-cumparare atacat este corespunzator valorii la care se vindeau imobile asemanatoare la acea epoca.

Pentru a atrage nulitatea absoluta pentru neseriozitatea pretului in temeiul art. 1303 c.civ., disproportia dintre valoarea bunului si pretul acestuia stabilit in contract trebuie sa fie atat de mare incat pretul sa lipseasca practic, sa nu poata constitui obiectul obligatiei cumparatorului si deci, o cauza suficienta pentru vanzator. Astfel, simpla lipsa de echivalenta intre pret si valoarea bunului nu atrage nulitatea conventiei pentru pret neserios.

Nulitatea actului juridic este definita ca fiind sactiunea care intervine in cazul in care nu se respecta, la incheierea actului juridic, conditiile de validitate. Din cuprinsul definitiei data sanctiunii nulitatii, rezulta ca existenta conditiilor de validitate, inclusiv a obiectului si a cauzei, caci in acestea isi gaseste corespondentul pretul serios intr-un antecontract de vanzare-cumparare, trebuie facuta la momentul incheierii actului juridic. Astfel fiind, nu exista nici o motivatie pentru ca seriozitatea pretului sa fie verificata la momentul formularii actiunii in executare silita atipica a antecontractului de vanzare-cumparare (actiune intemeiata pe art. 5 al. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005), cu atat mai mult cu cat vanzatorul a incasat pretul la data incheierii conventiei, folosindu-se de el la puterea de cumparare din acel moment.

Pentru aceste motive invocate pentru clientii mei in intampinare, instanta de fond a respins actiunea pentru anularea antecontractului, solutie ramasa irevocabila prin respingerea recursului.