Specific starii de coproprietate este faptul ca este cunoscuta cota ideala din dreptul de proprietate care revine fiecarui coproprietar, dar bunul in materialitatea sa nu este fractionat, astfel incat cota ideala poarta asupra fiecarei fractiuni din bun. Actele de dispozitie care au ca obiect material un bun in coproprietate sunt guvernate, de regula, de principiul unanimitatii, fiind necesar ca un astfel de act de dispozitie sa emane de la toti coproprietarii.
Cele expuse mai sus se impun a fi analizate prin prisma situatiei in care, in absenta unui act de partaj, unul sau unii dintre coproprietari instraineaza parti din bunul privit in materialitatea sa. In concret, ceea ce intereseaza este in lotul caruia dintre coproprietari va ajunge fractiunea de bun asupra caruia unul sau unii dintre coproprietari au dispus cu nesocotirea principiului unanimitatii. Practic, actul de dispozitie este sub conditia rezolutorie ca fractiunea materiala care a fost instrainata din bun sa cada in lotul instrainatorului.
Asadar, lipsa consimtamantului celorlalti coproprietari nu afecteaza valabilitatea actului de instrainare atata timp cat prin partaj fractiunea instrainata cade in lotul instrainatorului, intrucat partajul este un act juridic cu caracter declarativ, producator de efecte juridice ex tunc, de la data la care a luat nastere starea de coproprietate, data de la care instrainatorul va fi privit, ca efect al partajului, ca proprietar exclusiv. In consecinta, instanta a respins ca neintemeiate cererile reconventionale formulate de paratii nesemnatari ai antecontractului de vanzare, prin care acestia au solicitat constatarea nulitatii antecontractului pentru lipsa consimtamantului lor la instrainare.
Totodata trebuie avut in vedere si faptul ca potrivit art. 728 al. 1 c.civ. nimeni nu poate fi obligat a ramane in indiviziune, iar partajul este principala modalitate prin care starea de coproprietate ia sfarsit, luand nastere drepturi exclusive de proprietate in patrimoniul coproprietarilor.
Cu privire la modalitatea de partajare, prin actiunea intoductiva reclamantii au solicitat, pe calea actiunii oblice, atribuirea in natura in lotul coproprietarelor semnatare ale antecontractului de vanzare a terenurilor cumparate de ei de la acestea. Instanta a dat curs propunerii de partajare solicitate de reclamanti intrucat:
– ea respecta limita superioara a cotelor de proprietate insumate ce le revine celor trei instrainatoare, raportat la suprafata totala a imobilelor din titlul de proprietate, chiar daca unele dintre parcele s-a solicitat a fi incluse integral in lotul acestora;
– paratii, desi citati cu mentiunea expresa daca inteleg sa faca propuneri de partajare sau daca inteleg sa solicite sulta, nu au solicitat o alta modalitate de partajare si nici nu au solicitat plata unei sulte. Or, instanta nu poate ignora principiul disponibilitatii partilor, principiu ce guverneaza procesul civil;
– este necesar a ocroti buna-credinta si a asigura securitatea circuitului civil. Buna-credinta se prezuma, iar in cazul reclamantilor nu a fost dovedita reaua-credinta la incheierea antecontractului. Apoi, inca din anul 2008 s-a creat credinta reclamantilor ca au dobandit terenul in cauza, platind pretul aferent acestuia, iar pe parcursul celor trei ani nu s-a dovedit de catre parati initierea vreunui demers judiciar sau extrajudiciar de a contesta drepturile astfel dobandite de reclamanti.
Hotararea a ramas irevocabila prin respingerea recursurilor.