Potrivit art. 3 din Regulamentul din 8 februarie 2023 de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară în cadastrul sistematic se înregistrează din oficiu toate imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială sau sector cadastral. În cadastrul sporadic imobilele se înregistrează la cerere în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară. Cadastrul sistematic este cunoscut sub denumirea de “cadastru gratuit” sau “întabulare sistematică”.
1. În cadrul întabulării sistematice (gratuite), terenurile se înscriu în cartea funciară pe seama beneficiarului sau beneficiarilor din titlul de proprietate
Potrivit art. 11 al. 22^4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, “titularii drepturilor de proprietate vor fi înscrişi în cărţi funciare individuale derivate din cartea funciară a titlurilor de proprietate din sector, în care se menţionează titularul dreptului de proprietate asupra parcelelor din titlurile de proprietate.”
În cele mai multe cazuri, titularul/titularii titlului de proprietate nu mai sunt actualii deținători ai terenului și, prin urmare, actualii deținători vor trebui să își reglementeze situația prin dezbatere succesorală, validarea unui partaj sau a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întreținere etc.
Dacă aceste operațiuni se efectuează anterior finalizării întabulării sistematice, la finalizarea procedurii de întabulare sistematică, actualii deținători vor fi înscriși ca proprietari în cartea funciară. În caz contrar, după finalizarea întabularii sistematice și eliberarea extrasului CF, având ca titular beneficiarul titlului de proprietate, actualii deținători vor trebui să înceapă procedura de întabulare a dreptului de proprietate pe seama lor, procedură care, în cazul în care este judiciară, poate dura minim un an.
Din acest considerent, varianta optimă ca timp este aceea a reglementarii situației juridice a imobilului anterior sau în paralel cu întabularea sistematică.
2. Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate fără autorizație de construire se face pe seama posesorului actual
Potrivit art. 12 al. 16 din Legea nr. 7/1996, “construcţiile se vor înscrie în cartea funciară fie în baza actelor de proprietate, fie a situaţiei tehnico-juridice reflectate de documentele tehnice întocmite ca urmare a identificării realizate conform art. 11 alin. (2) lit. f) şi necontestate în perioada de afişare publică sau cu privire la care cererea de rectificare a fost respinsă. Situaţia reflectată de documentele tehnice se prezumă a fi în concordanţă cu situaţia tehnică şi juridică reală, până la proba contrară.”
În fapt, construcțiile se vor înscrie în cartea funciară pe seama persoanei care figurează în evidențele fiscale ale primăriei și în registrul agricol, în temeiul certificatului de atestare fiscală. Întrucât înscrierea în evidențele fiscale se face pe baza extrasului din registrul agricol, întocmit ca urmare a declarației contribuabilului, este posibil ca o construcție edificată fără autorizație de construire, de către o persoana în prezent decedată, să fie înscrisă în cartea funciară pe seama doar a unuia dintre moștenitori, acela care a declarat-o în vederea impunerii. Ceilalți moștenitori vor putea reglementa aceasta situație, însă nu vor putea redobândi dreptul de proprietate asupra construcției, în situația în care proprietarul din acte vinde construcția, întrucât cumparatorul este prezumat a fi de buna-credință.
Sub acest aspect, art. 901 c. civ. prevede:
“Dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular
(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.
(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:
a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;
b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi
c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.”
Ca atare, ceilalți moștenitori nu vor redobândi proprietatea construcției ci vor avea doar dreptul de a obține despăgubiri, a căror executare depinde de solvabilitatea debitorului.
3. Deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale nu afectează imobilele înscrise deja în cartea funciară, în procedura întabulării sporadice. Suprafața imobilelor care se întabulează în procedura întabulării sistematice se diminează proporțional suprafeței lipsă.
Potrivit art. 11 al. 20 din Legea nr. 7/1996, “cu ocazia realizării lucrărilor de înregistrare sistematică a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietăţilor funciare, dacă la nivelul unei tarlale se constată un deficit de suprafaţă, suprafaţa fiecărui imobil din respectiva tarla se diminuează proporţional cu suprafaţa din titlul de proprietate.”
Art. 11 al. 22 prevede că în situaţia imobilelor înregistrate anterior în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, suprafaţa nu se va modifica în condiţiile alin. 20, dacă aceasta nu depăşeşte suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate.
Din aceste prevederi legale, rezulta ca deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale nu afecteaza imobilele înscrise deja în cartea funciară, în procedura întabulării sporadice, cu condiția ca suprafața înscrisă în cartea funciară să nu depășească suprafața din titlul de proprietate. Deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale afectează suprafața imobilelor care se întabulează în procedura întabularii sistematice, acestea urmând sa se întabuleze cu o suprafată redusă proporțional suprafeței lipsă din tarlaua respectivă.
4. Notarea posesiei în procedura întabulării sistematice poate determina pierderea dreptului de proprietate de către persoana care nu folosește imobilul
Potrivit art. 13 din Legea nr. 7/1996, în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului, în baza identificării efectuate de topograf și de un reprezentant al primăriei, cu ocazia efectuării măsurătorilor şi sub condiţia prezentării următoarelor documente:
– fişa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului şi de către persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;
– adeverinţa eliberată de autorităţile administraţiei publice locale, care atestă faptul că: posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar iar imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.
Aceste dispoziţii sunt aplicabile inclusiv imobilelor care au fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în situaţia în care proprietarii nu sunt identificaţi cu ocazia realizării interviurilor pe teren, însă sunt identificaţi posesorii imobilelor din zonele foste necooperativizate, imobilelor din zonele foste cooperativizate pentru care s-a finalizat procesul de retrocedare prin emiterea titlurilor de proprietate, imobilelor situate în intravilanul localităţilor care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, precum şi imobilelor pentru care au fost emise procesele-verbale de punere în posesie şi/sau titluri de proprietate.
Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.
Legea nu definește condițiile necesar a fi întrunite pentru eliberarea adeverinței care atestă faptul că o persoana este “cunoscută că deţine imobilul sub nume de proprietar”.
Art. 41 al. 8, referitor la notarea posesiei în procedura întabulării sporadice, va fi probabil aplicat și la întabularea sistematică, prin analogie. Ca atare, simplul fapt de a achita impozitele aferente dreptului de proprietate, însoțit de declarația posesorului în sensul ca posedă imobilul ca un adevărat proprietar sunt suficiente pentru ca o persoană să obtină adeverința necesară notarii posesiei sale în cartea funciară și, după trecerea termenului de 3 ani, întabularea dreptului de proprietate din oficiu.
5. Lentoarea procedurii de întabulare sistematică
Un aspect deosebit de important este acela al duratei procedurii de întabulare sistematică. Înregistrarea imobilelor în sistemul unic de cadastru din România a început în 2015, în cadrul Programului Național de Cadastru și Carte Funciară, urmând ca procedura să fie finalizată până în anul 2023. Pe situl ancpi https://www.ancpi.ro/pnccf/stadiu-lucrarilor.html se poate verifica stadiul lucrărilor. Deși au intervenit numeroase modificări legislative pe parcursul derulării acestui program, în scopul de a grăbi procedura, aceasta este departe finalizare în majoritatea unităților administrativ teritoriale.