Potrivit art. 3 din Regulamentul din 8 februarie 2023 de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară în cadastrul sistematic se înregistrează din oficiu toate imobilele dintr-o unitate administrativ-teritorială sau sector cadastral. În cadastrul sporadic imobilele se înregistrează la cerere în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară. Cadastrul sistematic este cunoscut sub denumirea de “cadastru gratuit” sau “întabulare sistematică”.

1. În cadrul întabulării sistematice (gratuite), terenurile se înscriu în cartea funciară pe seama beneficiarului sau beneficiarilor din titlul de proprietate

Potrivit art. 11 al. 22^4 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, “titularii drepturilor de proprietate vor fi înscrişi în cărţi funciare individuale derivate din cartea funciară a titlurilor de proprietate din sector, în care se menţionează titularul dreptului de proprietate asupra parcelelor din titlurile de proprietate.” 

În cele mai multe cazuri, titularul/titularii titlului de proprietate nu mai sunt actualii deținători ai terenului și, prin urmare, actualii deținători vor trebui să își reglementeze situația prin dezbatere succesorală, validarea unui partaj sau a unui antecontract de vânzare-cumpărare, întreținere etc.

Dacă aceste operațiuni se efectuează anterior finalizării întabulării sistematice, la finalizarea procedurii de întabulare sistematică, actualii deținători vor fi înscriși ca proprietari în cartea funciară. În caz contrar, după finalizarea întabularii sistematice și eliberarea extrasului CF, având ca titular beneficiarul titlului de proprietate, actualii deținători vor trebui să înceapă procedura de întabulare a dreptului de proprietate pe seama lor, procedură care, în cazul în care este judiciară, poate dura minim un an.

Din acest considerent, varianta optimă ca timp este aceea a reglementarii situației juridice a imobilului anterior sau în paralel cu întabularea sistematică.

2. Înscrierea în cartea funciară a construcțiilor edificate fără autorizație de construire se face pe seama posesorului actual

Potrivit art. 12 al. 16 din Legea nr. 7/1996, “construcţiile se vor înscrie în cartea funciară fie în baza actelor de proprietate, fie a situaţiei tehnico-juridice reflectate de documentele tehnice întocmite ca urmare a identificării realizate conform art. 11 alin. (2) lit. f) şi necontestate în perioada de afişare publică sau cu privire la care cererea de rectificare a fost respinsă. Situaţia reflectată de documentele tehnice se prezumă a fi în concordanţă cu situaţia tehnică şi juridică reală, până la proba contrară.” 

În fapt, construcțiile se vor înscrie în cartea funciară pe seama persoanei care figurează în evidențele fiscale ale primăriei și în registrul agricol, în temeiul certificatului de atestare fiscală. Întrucât înscrierea în evidențele fiscale se face pe baza extrasului din registrul agricol, întocmit ca urmare a declarației contribuabilului, este posibil ca o construcție edificată fără autorizație de construire, de către o persoana în prezent decedată, să fie înscrisă în cartea funciară pe seama doar a unuia dintre moștenitori, acela care a declarat-o în vederea impunerii. Ceilalți moștenitori vor putea reglementa aceasta situație, însă nu vor putea redobândi dreptul de proprietate asupra construcției, în situația în care proprietarul din acte vinde construcția, întrucât cumparatorul este prezumat a fi de buna-credință. 

Sub acest aspect, art. 901 c. civ. prevede:

“Dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular

(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;

b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.”

Ca atare, ceilalți moștenitori nu vor redobândi proprietatea construcției ci vor avea doar dreptul de a obține despăgubiri, a căror executare depinde de solvabilitatea debitorului.

 3. Deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale nu afectează imobilele înscrise deja în cartea funciară, în procedura întabulării sporadice. Suprafața imobilelor care se întabulează în procedura întabulării sistematice se diminează proporțional suprafeței lipsă.

Potrivit art. 11 al. 20 din Legea nr. 7/1996, “cu ocazia realizării lucrărilor de înregistrare sistematică a imobilelor pentru care au fost emise titluri de proprietate potrivit legilor de restituire a proprietăţilor funciare, dacă la nivelul unei tarlale se constată un deficit de suprafaţă, suprafaţa fiecărui imobil din respectiva tarla se diminuează proporţional cu suprafaţa din titlul de proprietate.”

Art. 11 al. 22 prevede că în situaţia imobilelor înregistrate anterior în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, suprafaţa nu se va modifica în condiţiile alin. 20, dacă aceasta nu depăşeşte suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate. 

Din aceste prevederi legale, rezulta ca deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale nu afecteaza imobilele înscrise deja în cartea funciară, în procedura întabulării sporadice, cu condiția ca suprafața înscrisă în cartea funciară să nu depășească suprafața din titlul de proprietate. Deficitul de suprafață la nivelul unei tarlale afectează suprafața imobilelor care se întabulează în procedura întabularii sistematice, acestea urmând sa se întabuleze cu o suprafată redusă proporțional suprafeței lipsă din tarlaua respectivă.

4. Notarea posesiei în procedura întabulării sistematice poate determina pierderea dreptului de proprietate de către persoana care nu folosește imobilul

Potrivit art. 13 din Legea nr. 7/1996, în cazul imobilelor care fac obiectul înregistrării sistematice, în lipsa actelor doveditoare ale dreptului de proprietate, în documentele tehnice se va înscrie posesia de fapt asupra imobilului, în baza identificării efectuate de topograf și de un reprezentant al primăriei, cu ocazia efectuării măsurătorilor şi sub condiţia prezentării următoarelor documente:

– fişa de date a imobilului semnată de către posesorul imobilului şi de către persoana autorizată să efectueze lucrările de înregistrare sistematică;

– adeverinţa eliberată de autorităţile administraţiei publice locale, care atestă faptul că: posesorul este cunoscut că deţine imobilul sub nume de proprietar iar imobilul nu face parte din domeniul public sau nu a fost înscris în evidenţe ca fiind în domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.

Aceste dispoziţii sunt aplicabile inclusiv imobilelor care au fost înregistrate în sistemul integrat de cadastru şi carte funciară, din regiunile unde au fost aplicate prevederile Decretului-lege nr. 115/1938, în situaţia în care proprietarii nu sunt identificaţi cu ocazia realizării interviurilor pe teren, însă sunt identificaţi posesorii imobilelor din zonele foste necooperativizate, imobilelor din zonele foste cooperativizate pentru care s-a finalizat procesul de retrocedare prin emiterea titlurilor de proprietate, imobilelor situate în intravilanul localităţilor care au făcut obiectul legilor de restituire a proprietăţilor funciare, precum şi imobilelor pentru care au fost emise procesele-verbale de punere în posesie şi/sau titluri de proprietate.

Ultimul posesor notat în cartea funciară va beneficia de intabularea dreptului său de proprietate, din oficiu, la împlinirea termenului de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii şi de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.

Legea nu definește condițiile necesar a fi întrunite pentru eliberarea adeverinței care atestă faptul că o persoana este “cunoscută că deţine imobilul sub nume de proprietar”. 

Art. 41 al. 8, referitor la notarea posesiei în procedura întabulării sporadice, va fi probabil aplicat și la întabularea sistematică, prin analogie. Ca atare, simplul fapt de a achita impozitele aferente dreptului de proprietate, însoțit de declarația posesorului în sensul ca posedă imobilul ca un adevărat proprietar sunt suficiente pentru ca o persoană să obtină adeverința necesară notarii posesiei sale în cartea funciară și, după trecerea termenului de 3 ani, întabularea dreptului de proprietate din oficiu.

5. Lentoarea procedurii de întabulare sistematică

Un aspect deosebit de important este acela al duratei procedurii de întabulare sistematică. Înregistrarea imobilelor în sistemul unic de cadastru din România a început în 2015, în cadrul Programului Național de Cadastru și Carte Funciară, urmând ca procedura să fie finalizată până în anul 2023. Pe situl ancpi https://www.ancpi.ro/pnccf/stadiu-lucrarilor.html se poate verifica stadiul lucrărilor. Deși au intervenit numeroase modificări legislative pe parcursul derulării acestui program, în scopul de a grăbi procedura, aceasta este departe finalizare în majoritatea unităților administrativ teritoriale.

Legea care guvernează regimul asociațiilor și fundațiilor este Ordonanța de Guvern nr. 26/2000 cu privire la asociații și fundații.

Cele două forme de asociere se disting, în principal, prin urmatoarele:

1. Patrimoniul necesar pentru înregistrare

– Asociație: Nu există obligația de a depune un patrimoniu pentru înființarea unei asociații;

– Fundație: Activul patrimonial iniţial al fundaţiei trebuie să includă bunuri în natură sau în numerar, a căror valoare totală să fie de cel puţin de 10 ori salariul de bază minim brut pe ţară garantat în plată, la data constituirii fundaţiei. (10 X 2550 lei = 25.500 lei).

2. Numărul minim de persoane necesar pentru înregistrare

– Asociație: Minim 3 membri

– Fundație: Un singur fondator dar este necesară numirea unui Consiliu Director, alcătuit din cel puțin 3 membri.

3. Organele de conducere și atribuții

– Asociația are 3 organe de conducere: 

Adunarea Generală este organul de conducere, alcătuit din totalitatea asociaţilor, având atribuțiile prevăzute de art. 21 din OG nr. 26/2000

Consiliul Director asigură punerea în executare a hotărârilor adunării generale, având atribuțiile prevăzute de art. 24 din OG nr. 26/2000

Cenzorul este necesar doar dacă numărul membrilor depășește 15. Este necesară Comisie de cenzori dacă numărul membrilor depășește 100. Atribuțiile sunt prevăzute de art. 27 ind. 2 din OG nr. 26/2000

– Fundația are 2 organe de conducere: 

Consiliul Director este organul de conducere şi de administrare al fundației, alcătuit din cel puțin 3 membri desemnați de fondator la momentul constituirii fundației. Atribuțiile sunt prevăzute de art. 29 din OG nr. 26/2000

Cenzorul sau, după caz, comisia de cenzori are atribuțiile sunt prevăzute de art. 27 ind. 2 din OG nr. 26/2000 (identice cu ale cenzorului asociației).

4. Excluderea membrilor

– Asociație: Membrii asociației, prin Adunarea Generală, pot decide acceptarea sau excluderea de noi membri. Membrii fondatori pot fi excluși dacă ceilalți membri decid în Consiliul Director sau în Adunarea Generală acest lucru.

– Fundație: Fondatorul decide singur componența Consiliului Director și modul în care dorește să înlocuiască membrii Consiliului Director. Fondatorul nu poate fi exclus.

5. Transmiterea calității de membru prin succesiune

– Asociație: Niciun membru fondator nu poate lăsa moștenire locul în Consiliul Director sau în Adunarea Generală.

– Fundație: Fondatorul poate stabili prin Statut că locul său în Consiliul Director va fi luat de către un moștenitor la decesul său.

6. Modificarea actelor constitutive:

– Asociație: Adunarea generală poate să decidă schimbarea Statutului și schimbarea scopului Asociației.

– Fundație: Schimbarea scopului fundaţiei se face numai de către fondator sau de majoritatea fondatorilor în viaţa. Dacă nici unul dintre fondatori nu mai este în viaţa, schimbarea scopului fundaţiei se face numai cu întrunirea votului a patru cincimi din numărul membrilor consiliului director. Consiliul Director poate schimba celelalte elemente ale statutului.

7. Dizolvare

– Asociația se poate dizolva în mai multe situații decât Fundația, inclusiv prin decizia Adunării Generale. Asociația se dizolvă dacă se reduce numărul de asociaţi sub 3, dacă acesta nu a fost complinit timp de 3 luni.

– Fundația se dizolvă de drept sau prin hotărârea judecătoriei și nu poate fi dizolvată prin hotărârea Consiliului Director. Fundația se dizolvă în ipoteza în care Consiliul Director nu poate fi constituit, dacă această situaţie durează mai mult de un an de la data la care, potrivit statutului, acesta trebuia constituit.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea statutului și acordarea datei certe, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea obținerii personalității juridice sau modificării actelor constitutive.

Potrivit art. 54 și urm. din OG 26/2000, asociaţiile se dizolvă în următoarele cazuri:

1. de drept prin:

a) împlinirea duratei pentru care a fost constituită;

b) realizarea sau, după caz, imposibilitatea realizării scopului pentru care a fost constituită, dacă în termen de 3 luni de la constatarea unui astfel de fapt nu se produce schimbarea acestui scop;

c) imposibilitatea constituirii adunării generale sau a constituirii consiliului director în conformitate cu statutul asociaţiei, dacă aceasta situaţie durează mai mult de un an de la data la care, potrivit statutului, adunarea generală sau, după caz, consiliul director trebuia constituit;

d) reducerea numărului de asociaţi sub limita fixată de lege, dacă acesta nu a fost complinit timp de 3 luni.

Constatarea dizolvării se realizează prin hotărârea judecătoriei în a carei circumscripţie se afla sediul asociaţiei, la cererea oricărei persoane interesate.

2. prin hotărâre judecătorească, la cererea oricărei persoane interesate:

a) când scopul sau activitatea asociaţiei a devenit ilicită sau contrară ordinii publice;

b) când realizarea scopului este urmărită prin mijloace ilicite sau contrare ordinii publice;

c) când asociaţia urmăreşte un alt scop decât cel pentru care s-a constituit;

d) când asociaţia a devenit insolvabilă;

e) în cazul în care asociația desfăşoară activităţi pentru care, potrivit legii, sunt necesare autorizaţii administrative prealabile și nu obţinere autorizaţiile respective.

Instanţa competenţa este judecătoria în circumscripţia căreia asociaţia îşi are sediul.

c) prin hotărârea adunării generale. Radierea unei asociații, prin hotărârea adunării generale, presupune parcurgerea a doua etape:

1. Etapa dizolvării. 

În termen de 15 zile de la data şedinţei de dizolvare, procesul-verbal și hotărârea adunării generale se depun la judecătoria în a carei circumscripţie teritorială îşi are sediul asociația, pentru a fi înscrise în Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor, cu solicitarea de constatare a dizolvării asociației. Prin încheiere, instanța constată dizolvată asociația, dispune înscrierea cuvenitelor mențiuni în registrul special aflat la grefa Judecătoriei și desemnează lichidatorul.  

2. Etapa lichidării și radierii, etapă care se desfășoara de către lichidator.

Potrivit art. 68 din O.G. nr. 26/2000, după terminarea lichidării, lichidatorul este obligaț ca în termen de două luni să depună bilanțul, registrul jurnal și un memorandum, declarând operațiunile de lichidare la Registrul asociațiilor și fundațiilor al judecătoriei în a cărei circumscripție își are sediul asociația.

Dacă în termen de 30 de zile libere de la depunerea bilanțului nu se înregistrează nici o contestație, bilanțul se consideră definitiv aprobat și lichidatorul, cu autorizarea judecătoriei, va remite celor în drept bunurile și sumele rămase de la lichidare, împreună cu toate registrele și actele asociației și ale lichidării. Numai după aceasta lichidatorii vor fi considerați descărcați și li se va elibera, în acest scop, un act constatator.

După terminarea lichidării, lichidatorii trebuie să ceară radierea asociației sau fundației din Registrul asociațiilor și fundațiilor.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea actelor necesare dizolvării, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea dizolvării asociației.

Modificarea actelor constitutive ale asociației se hotărăște de către adunarea generală, convocată potrivit Statutului asociației, cu votul majorității calificate de 2/3 din numărul membrilor cu drept de vot iar modificările se înscriu in Registrul asociațiilor și fundațiilor.

Dosarul trebuie să cuprindă:

1. Cererea de înscriere în original

2. Convocatorul adunării generale, 1 ex. original și 2 copii;

3. Procesul-verbal al adunării generale, conţinând semnăturile membrilor prezenţi, 1 ex. original și 2 copii;

4. Act adiţional la actul constitutiv, respectiv la statutul asociaţiei, atestat de avocat sau autentificat de notar, 3 ex. originale şi o copie conformă cu originalul;

5. Adeverinţă eliberată de asociaţie din care să rezulte nr. total de membri ai acesteia, la data întrunirii adunării generale, 1 ex. original;

6. Încheierea de înfiinţare și de modificare a actelor constitutive, dacă e cazul, 1 copie;

7. Certificat de înregistrare fiscală; 1 copie

8. Taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei.

În plus:

– pentru modificarea denumirii se va depune dovada disponibilităţii denumirii eliberată de către Serviciul Comunicare şi Relaţii Publice din cadrul Ministerului Justiţiei

– pentru modificarea sediului se va depune extras CF și contract de comodat sau închiriere

– pentru modificarea componenței organelor de conducere și control se vor depune certificatele de cazier fiscal ale membrilor acestora.

Ca și în cazul înființării asociației, dosarul se depune la judecătoria în a cărei rază teritorială își are sediul asociația. Judecătorul desemnat se pronunță prin încheiere și poate dispune:

– admiterea cererii și înscrierea modificărilor în Registrul asociațiilor și fundațiilor

– acordarea unui termen pentru remedierea neregularităților. În cazul în care neregularitățile nu sunt înlaturate, judecătorul dispune respingerea cererii.

Încheierea este supusă apelului, în termen de 5 zile de la comunicare.

La cerere, reprezentantului asociației i se va elibera un certificat de înscriere în Registrul asociațiilor și fundațiilor, care, potrivit art. 12 al. 2 din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, face dovada personalităţii juridice în relaţiile cu terţii.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea actelor necesare și acordarea datei certe, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea înscrierii modificărilor actelor constitutive ale asociației.

I. Obținerea dovezii privind disponibilitatea denumirii de la Ministerul Justitiei – Direcția relații cu publicul si cooperare cu ONG.

În acest sens se depune o cerere tip (http://www.just.ro/transparenta-decizionala/formulare/), la care se atașeaza dovada în original a achitării tarifului de 36 lei la orice unitate a Trezoreriei (de către persoanele juridice, la unitatea Trezoreriei Statului în a cărei rază teritorială îşi au sediul fiscal), în contul 20A365000 – „Alte venituri”.

II. Redactarea actului constitutiv și statutului asociației, care presupune:

a) asocierea a minimum trei persoane și identificarea scopului și obiectivelor asociației 

Asociațiile se pot constitui în vederea realizării unor activități de interes general sau comunitar, dar și al unor activități desfășurate în interesul personal nepatrimonial al membrilor lor. 

b) constituirea unui patrimoniu, care trebuie să fie egal cu dublul salariului minim brut pe economie la data constituirii asociației.

c) stabilirea sediului asociației

d) durata de funcționare a asociației – pe termen determinat, cu indicarea expresă a termenului sau, dupa caz, pe termen nedeterminat

e) determinarea organelor de conducere și control. Potrivit Ordonantei Guvernului nr. 26/2000, organele asociației sunt adunarea generală, consiliul director și cenzorul sau/ dupa caz, comisia de cenzori. Numirea unui cenzor este obligatorie doar dacă asociația are mai mult de 15 membri. Numirea unei comisii de cenzori este obligatorie doar dacă asociația are peste 100 de membri. Este necesară stabilirea componenței nominale a primelor organe de conducere, administrare și control ale asociației.

f) identificarea persoanei împuternicite să desfășoare procedura de dobândire a personalității juridice, care va putea formula cererea de înscriere a asociației în Registrul asociațiilor și fundațiilor.

III. Autentificarea statutului și a actului constitutiv sau acordarea datei certe de către avocat. 

IV. Inscrierea asociației in Registrul asociațiilor și fundațiilor aflat la grefa judecătoriei în a cărei rază teritorială își are sediul.

Actele necesare în vederea înscrierii sunt următoarele:

– cerere de înregistrare

– actul constitutiv și statutul – 3 ex. originale şi o copie conformă cu originalul

– dovada privind disponibilitatea denumirii

– dovada existenței sediului asociației (extras CF, contract de comodat/închiriere)

– actele doveditoare ale patrimoniului inițial (extras de cont bancar)

– certificat de cazier fiscal pentru membri consiliului director și cenzor

– taxa judiciară de timbru, în cuantum de 100 lei

– împuternicirea avocațială, daca este cazul.

Judecătorul desemnat se pronunță prin încheiere și poate dispune:

– admiterea cererii și înscrierea asociației în Registrul asociațiilor și fundațiilor

– acordarea unui termen pentru remedierea neregularităților. În cazul în care neregularitățile nu sunt înlaturate, judecătorul dispune respingerea cererii.

Încheierea este supusă apelului, în termen de 5 zile de la comunicare.

V. Înscrierea în evidența fiscală și solicitarea eliberării certificatului de înscriere

Potrivit art. 8 alin. (3) din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, odată cu efectuarea înscrierii, încheierea prin care s-a dispus înscrierea se comunică, din oficiu, organului financiar local în a cărui raza teritorială se afla sediul asociaţiei, pentru evidenta fiscală, cu menţionarea numărului de înscriere în Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor.

La cerere, reprezentantului asociației i se va elibera un certificat de înscriere în Registrul asociațiilor și fundațiilor, care, potrivit art. 12 al. 2 din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, face dovada personalităţii juridice în relaţiile cu terţii.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea statutului și acordarea datei certe, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea obținerii personalității juridice.

Notarea posesiei în cartea funciară reprezintă o modalitate de a se face posibilă întabularea dreptului de proprietate, în situațiile în care se exercită folosința asupra unui teren, fără acte de proprietate. 

Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, reglementează notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate, în temeiul art. 41 alin. (3) lit. c) și alin. (9) sau al art. 41 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 7/1996.

Potrivit dispozițiilor at. 41 din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei poate privi:

1.  o suprafață independentă de teren, potrivit prevederilor art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996:

“În cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente:

a) documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;

b) adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:

(i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar;

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale;

c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;

d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:

(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;

(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial;

(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

(vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;

e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;

f) copia de pe actele de identitate și stare civilă;

g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.”

Acest caz de notare a posesiei in CF presupune ca imobilul să nu fie înscris in cartea funciară sau, in ipoteza în care imobilul este înscris in cartea funciară, în baza Decretului-lege nr. 115/1938, să nu se fi efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 (1.10.2011).

2. o suprafață accesorie de teren (învecinată unui fond principal) care rezultă din diferenţa pozitivă (de peste 15% în cazul terenurilor intravilane și de peste 5% în cazul terenurilor extravilane) dintre suprafaţa din măsurători şi, după caz, 

(a) suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate sau 

(b) suprafaţa din documentaţia cadastrală recepţionată pentru care nu s-a deschis carte funciară, sau 

(c) suprafaţa din actele de proprietate la care face referire art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996:

“În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:

a) dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe;

b) dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;

c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente:

(i) procesul-verbal de vecinătate;

(ii) istoricul de rol fiscal;

(iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale.”

Acest tip de notare a posesiei în cartea funciară rezolvă situațiile în care nu se poate uza de procedura rectificării de carte funciară.

Efecte

Ca efect al notării posesiei în cartea funciară, devine posibilă intabularea dreptului de proprietate, din oficiu, după trecerea unui termen de 3 ani de la momentul notării, conform art. 41 alin. (9) din Legea 7/1996:

“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7).”

Art. 13 alin. (7) din Legea 7/1996 prevede:

“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:

a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;

b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.”

Dreptul de proprietate va fi întabulat din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. Dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii, de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.

Clarificarea unor situații particulare prin Decizia nr. 6 din 13.04.2021 a Directorului Directiei de Publicitate Imobiliara din cadrul ANCPI:

1. Notarea posesiei la cererea persoanei interesate doar pentru o cota-parte din dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris in cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938 nu este posibilă.

2. Notarea posesiei nu este posibilă pentru imobilele înscrise în cărțile funciare deschise în baza Decretului-lege nr. 115/1938 situate în zonele foste cooperativizate, indiferent dacă s-au emis sau nu titlurile de proprietate conform Legii fondului funciar nr. 18/1991.

3. În cuprinsul art. 41 alin. (3) lit. c), respectiv art. 41 alin. (8) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, nu există condiţionări cu privire la destinaţia imobilului – intravilan/extravilan – pentru care se solidtă notarea posesiei În cartea funciară.

4. Din interpretarea gramaticală a prevederilor art. 41 alin. (3) lit. c) şi art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, rezultă că acestea sunt aplicabile numai în cazul lucrărilor de înregistrare în evidenţele de cadastru şi carte funciară realizate la cererea persoanelor interesate, nu şi în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, întocmirea dosarului și reprezentare în fața OCPI.