Notarea posesiei în cartea funciară reprezintă o modalitate de a se face posibilă întabularea dreptului de proprietate, în situațiile în care se exercită folosința asupra unui teren, fără acte de proprietate.
Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, reglementează notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate, în temeiul art. 41 alin. (3) lit. c) și alin. (9) sau al art. 41 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 7/1996.
Potrivit dispozițiilor at. 41 din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei poate privi:
1. o suprafață independentă de teren, potrivit prevederilor art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996:
“În cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente:
a) documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;
b) adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:
(i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar;
(ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale;
c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;
d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:
(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;
(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial;
(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;
(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;
(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;
(vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;
e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;
f) copia de pe actele de identitate și stare civilă;
g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.”
Acest caz de notare a posesiei in CF presupune ca imobilul să nu fie înscris in cartea funciară sau, in ipoteza în care imobilul este înscris in cartea funciară, în baza Decretului-lege nr. 115/1938, să nu se fi efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 (1.10.2011).
2. o suprafață accesorie de teren (învecinată unui fond principal) care rezultă din diferenţa pozitivă (de peste 15% în cazul terenurilor intravilane și de peste 5% în cazul terenurilor extravilane) dintre suprafaţa din măsurători şi, după caz,
(a) suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate sau
(b) suprafaţa din documentaţia cadastrală recepţionată pentru care nu s-a deschis carte funciară, sau
(c) suprafaţa din actele de proprietate la care face referire art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996:
“În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:
a) dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe;
b) dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;
c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente:
(i) procesul-verbal de vecinătate;
(ii) istoricul de rol fiscal;
(iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale.”
Acest tip de notare a posesiei în cartea funciară rezolvă situațiile în care nu se poate uza de procedura rectificării de carte funciară.
Efecte
Ca efect al notării posesiei în cartea funciară, devine posibilă intabularea dreptului de proprietate, din oficiu, după trecerea unui termen de 3 ani de la momentul notării, conform art. 41 alin. (9) din Legea 7/1996:
“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7).”
Art. 13 alin. (7) din Legea 7/1996 prevede:
“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:
a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;
b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.”
Dreptul de proprietate va fi întabulat din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. Dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii, de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.
Clarificarea unor situații particulare prin Decizia nr. 6 din 13.04.2021 a Directorului Directiei de Publicitate Imobiliara din cadrul ANCPI:
1. Notarea posesiei la cererea persoanei interesate doar pentru o cota-parte din dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris in cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938 nu este posibilă.
2. Notarea posesiei nu este posibilă pentru imobilele înscrise în cărțile funciare deschise în baza Decretului-lege nr. 115/1938 situate în zonele foste cooperativizate, indiferent dacă s-au emis sau nu titlurile de proprietate conform Legii fondului funciar nr. 18/1991.
3. În cuprinsul art. 41 alin. (3) lit. c), respectiv art. 41 alin. (8) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, nu există condiţionări cu privire la destinaţia imobilului – intravilan/extravilan – pentru care se solidtă notarea posesiei În cartea funciară.
4. Din interpretarea gramaticală a prevederilor art. 41 alin. (3) lit. c) şi art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, rezultă că acestea sunt aplicabile numai în cazul lucrărilor de înregistrare în evidenţele de cadastru şi carte funciară realizate la cererea persoanelor interesate, nu şi în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică.
Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, întocmirea dosarului și reprezentare în fața OCPI.