Redactare și reprezentare

Modificare acte constitutive asociație. Procedură și acte necesare.

Modificarea actelor constitutive ale asociației se hotărăște de către adunarea generală, convocată potrivit Statutului asociației, cu votul majorității calificate de 2/3 din numărul membrilor cu drept de vot iar modificările se înscriu in Registrul asociațiilor și fundațiilor.

Dosarul trebuie să cuprindă:

1. Cererea de înscriere în original

2. Convocatorul adunării generale, 1 ex. original și 2 copii;


3. Procesul-verbal al adunării generale, conţinând semnăturile membrilor prezenţi, 1 ex. original și 2 copii;


4. Act adiţional la actul constitutiv, respectiv la statutul asociaţiei, atestat de avocat sau autentificat de notar, 3 ex. originale şi o copie conformă cu originalul;


5. Adeverinţă eliberată de asociaţie din care să rezulte nr. total de membri ai acesteia, la data întrunirii adunării generale, 1 ex. original;


6. Încheierea de înfiinţare și de modificare a actelor constitutive, dacă e cazul, 1 copie;


7. Certificat de înregistrare fiscală; 1 copie

8. Taxă judiciară de timbru în cuantum de 100 lei.

În plus:

– pentru modificarea denumirii se va depune dovada disponibilităţii denumirii eliberată de către Serviciul Comunicare şi Relaţii Publice din cadrul Ministerului Justiţiei

– pentru modificarea sediului se va depune extras CF și contract de comodat sau închiriere

– pentru modificarea componenței organelor de conducere și control se vor depune certificatele de cazier fiscal ale membrilor acestora.

Ca și în cazul înființării asociației, dosarul se depune la judecătoria în a cărei rază teritorială își are sediul asociația. Judecătorul desemnat se pronunță prin încheiere și poate dispune:

– admiterea cererii și înscrierea modificărilor în Registrul asociațiilor și fundațiilor

– acordarea unui termen pentru remedierea neregularităților. În cazul în care neregularitățile nu sunt înlaturate, judecătorul dispune respingerea cererii.

Încheierea este supusă apelului, în termen de 5 zile de la comunicare.

La cerere, reprezentantului asociației i se va elibera un certificat de înscriere în Registrul asociațiilor și fundațiilor, care, potrivit art. 12 al. 2 din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, face dovada personalităţii juridice în relaţiile cu terţii.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea actelor necesare și acordarea datei certe, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea înscrierii modificărilor actelor constitutive ale asociației.

Redactare și reprezentare

Înființarea  asociațiilor. Etape și acte necesare.

I. Obținerea dovezii privind disponibilitatea denumirii de la Ministerul Justitiei – Direcția relații cu publicul si cooperare cu ONG.

În acest sens se depune o cerere tip (http://www.just.ro/transparenta-decizionala/formulare/), la care se atașeaza dovada în original a achitării tarifului de 36 lei la orice unitate a Trezoreriei (de către persoanele juridice, la unitatea Trezoreriei Statului în a cărei rază teritorială îşi au sediul fiscal), în contul 20A365000 – „Alte venituri”.

II. Redactarea actului constitutiv și statutului asociației, care presupune:

a) asocierea a minimum trei persoane și identificarea scopului și obiectivelor asociației 

Asociațiile se pot constitui în vederea realizării unor activități de interes general sau comunitar, dar și al unor activități desfășurate în interesul personal nepatrimonial al membrilor lor. 

b) constituirea unui patrimoniu, care trebuie să fie egal cu dublul salariului minim brut pe economie la data constituirii asociației.

c) stabilirea sediului asociației

d) durata de funcționare a asociației – pe termen determinat, cu indicarea expresă a termenului sau, dupa caz, pe termen nedeterminat

e) determinarea organelor de conducere și control. Potrivit Ordonantei Guvernului nr. 26/2000, organele asociației sunt adunarea generală, consiliul director și cenzorul sau/ dupa caz, comisia de cenzori. Numirea unui cenzor este obligatorie doar dacă asociația are mai mult de 15 membri. Numirea unei comisii de cenzori este obligatorie doar dacă asociația are peste 100 de membri. Este necesară stabilirea componenței nominale a primelor organe de conducere, administrare și control ale asociației.

f) identificarea persoanei împuternicite să desfășoare procedura de dobândire a personalității juridice, care va putea formula cererea de înscriere a asociației în Registrul asociațiilor și fundațiilor.

III. Autentificarea statutului și a actului constitutiv sau acordarea datei certe de către avocat. 

IV. Inscrierea asociației in Registrul asociațiilor și fundațiilor aflat la grefa judecătoriei în a cărei rază teritorială își are sediul.

Actele necesare în vederea înscrierii sunt următoarele:

– cerere de înregistrare

– actul constitutiv și statutul – 3 ex. originale şi o copie conformă cu originalul

– dovada privind disponibilitatea denumirii

– dovada existenței sediului asociației (extras CF, contract de comodat/închiriere)

– actele doveditoare ale patrimoniului inițial (extras de cont bancar)

– certificat de cazier fiscal pentru membri consiliului director și cenzor

– taxa judiciară de timbru, în cuantum de 100 lei

– împuternicirea avocațială, daca este cazul.

Judecătorul desemnat se pronunță prin încheiere și poate dispune:

– admiterea cererii și înscrierea asociației în Registrul asociațiilor și fundațiilor

– acordarea unui termen pentru remedierea neregularităților. În cazul în care neregularitățile nu sunt înlaturate, judecătorul dispune respingerea cererii.

Încheierea este supusă apelului, în termen de 5 zile de la comunicare.

V. Înscrierea în evidența fiscală și solicitarea eliberării certificatului de înscriere

Potrivit art. 8 alin. (3) din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, odată cu efectuarea înscrierii, încheierea prin care s-a dispus înscrierea se comunică, din oficiu, organului financiar local în a cărui raza teritorială se afla sediul asociaţiei, pentru evidenta fiscală, cu menţionarea numărului de înscriere în Registrul asociaţiilor şi fundaţiilor.

La cerere, reprezentantului asociației i se va elibera un certificat de înscriere în Registrul asociațiilor și fundațiilor, care, potrivit art. 12 al. 2 din Ordonanța Guvernului nr. 26/2000, face dovada personalităţii juridice în relaţiile cu terţii.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, redactarea statutului și acordarea datei certe, întocmirea dosarului și reprezentare în fața instanței de judecată în vederea obținerii personalității juridice.

Redactare și reprezentare

Notarea posesiei în cartea funciară. Procedură, acte necesare și efecte.

Notarea posesiei în cartea funciară reprezintă o modalitate de a se face posibilă întabularea dreptului de proprietate, în situațiile în care se exercită folosința asupra unui teren, fără acte de proprietate. 

Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, reglementează notarea posesiei în cartea funciară la solicitarea fiecărei persoane interesate care nu deţine acte de proprietate asupra imobilului pe care îl posedă şi care doreşte dobândirea dreptului de proprietate în această modalitate, în temeiul art. 41 alin. (3) lit. c) și alin. (9) sau al art. 41 alin. (8) şi (9) din Legea nr. 7/1996.

Potrivit dispozițiilor at. 41 din Legea nr. 7/1996, notarea posesiei poate privi:

1.  o suprafață independentă de teren, potrivit prevederilor art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996:

“În cazul proprietății private, în lipsa actelor de proprietate asupra imobilelor neînscrise în cartea funciară sau înscrise în cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938, în care nu s-au efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, persoana interesată poate solicita notarea posesiei, în baza următoarelor documente:

a) documentația cadastrală recepționată de oficiul de cadastru și publicitate imobiliară;

b) adeverință eliberată de primăria în a cărei rază teritorială este situat imobilul, din care să rezulte că:

(i) posesorul a plătit taxele și impozitele locale ca un adevărat proprietar;

(ii) imobilul nu face parte din domeniul public al statului sau al unităților administrativ-teritoriale;

c) proces-verbal de vecinătate, cu semnăturile tuturor proprietarilor imobilelor învecinate;

d) declarația pe propria răspundere a posesorului, dată în formă autentică, prin care acesta declară că:

(i) posedă imobilul ca un adevărat proprietar;

(ii) este sau nu căsătorit; în cazul în care este căsătorit, va preciza și regimul matrimonial;

(iii) nu a înstrăinat sau grevat imobilul;

(iv) imobilul nu a fost scos din circuitul juridic;

(v) imobilul nu face obiectul vreunui litigiu;

(vi) imobilul este deținut sau nu pe cote-părți; în cazul în care imobilul este deținut pe cote-părți, toți posesorii vor declara întinderea cotelor;

e) înscrisul doveditor al posesiei, indiferent de forma în care este întocmit, atunci când acesta există;

f) copia de pe actele de identitate și stare civilă;

g) extrasul de carte funciară pentru informare, după caz.”

Acest caz de notare a posesiei in CF presupune ca imobilul să nu fie înscris in cartea funciară sau, in ipoteza în care imobilul este înscris in cartea funciară, în baza Decretului-lege nr. 115/1938, să nu se fi efectuat înscrieri în ultimii 30 de ani anteriori intrării în vigoare a Legii nr. 287/2009 (1.10.2011).

2. o suprafață accesorie de teren (învecinată unui fond principal) care rezultă din diferenţa pozitivă (de peste 15% în cazul terenurilor intravilane și de peste 5% în cazul terenurilor extravilane) dintre suprafaţa din măsurători şi, după caz, 

(a) suprafaţa înscrisă în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale recepţionate sau 

(b) suprafaţa din documentaţia cadastrală recepţionată pentru care nu s-a deschis carte funciară, sau 

(c) suprafaţa din actele de proprietate la care face referire art. 41 alin. (3) din Legea nr. 7/1996:

“În cazul lucrărilor de înregistrare în cadastru și în cartea funciară realizate la cererea persoanelor interesate, dacă suprafața din măsurători este diferită de suprafața înscrisă într-o carte funciară pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul teritorial sau suprafața din documentația cadastrală, recepționată de oficiul teritorial, pentru care nu s-a deschis carte funciară ori suprafața din actele de proprietate, cererea de recepție și înscriere în cartea funciară se soluționează astfel:

a) dacă suprafața din măsurători este mai mică, atunci această suprafață se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a acordului proprietarului privind înregistrarea acestei suprafețe;

b) dacă suprafața din măsurători este mai mare în proporție de până la 15% inclusiv, în cazul terenurilor din intravilan, și de până la 5% în cazul terenurilor din extravilan, atunci suprafața din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentației cadastrale și a declarației proprietarului;

c) dacă suprafața din măsurători este mai mare decât procentul stabilit la lit. b), la cerere, se va putea nota posesia asupra diferenței de teren, deținută fără act de proprietate, în baza următoarelor documente:

(i) procesul-verbal de vecinătate;

(ii) istoricul de rol fiscal;

(iii) certificatul de atestare fiscală în care să fie indicată suprafața rezultată din măsurătorile cadastrale.”

Acest tip de notare a posesiei în cartea funciară rezolvă situațiile în care nu se poate uza de procedura rectificării de carte funciară.

Efecte

Ca efect al notării posesiei în cartea funciară, devine posibilă intabularea dreptului de proprietate, din oficiu, după trecerea unui termen de 3 ani de la momentul notării, conform art. 41 alin. (9) din Legea 7/1996:

“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară potrivit prezentului articol, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în condițiile art. 13 alin. (7).”

Art. 13 alin. (7) din Legea 7/1996 prevede:

“În toate cazurile în care s-a notat posesia în cartea funciară, dreptul de proprietate va putea fi intabulat ulterior, în următoarele condiții:

a) din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. În acest caz, prin derogare de la reglementările referitoare la uzucapiune, dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii și de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură;

b) la cererea posesorului prevăzut la alin. (1) sau a succesorilor acestuia, în baza actului de proprietate, ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate prin oricare dintre modalitățile prevăzute de lege.”

Dreptul de proprietate va fi întabulat din oficiu, la împlinirea unui termen de 3 ani de la momentul notării în cartea funciară, dacă nu a fost notat niciun litigiu prin care se contestă înscrierile din cartea funciară. Dreptul de proprietate se consideră dobândit prin efectul legii, de la data împlinirii acestui termen, fără nicio altă justificare sau procedură.

Clarificarea unor situații particulare prin Decizia nr. 6 din 13.04.2021 a Directorului Directiei de Publicitate Imobiliara din cadrul ANCPI:

1. Notarea posesiei la cererea persoanei interesate doar pentru o cota-parte din dreptul de proprietate asupra unui imobil înscris in cartea funciară deschisă în baza Decretului-lege nr. 115/1938 nu este posibilă.

2. Notarea posesiei nu este posibilă pentru imobilele înscrise în cărțile funciare deschise în baza Decretului-lege nr. 115/1938 situate în zonele foste cooperativizate, indiferent dacă s-au emis sau nu titlurile de proprietate conform Legii fondului funciar nr. 18/1991.

3. În cuprinsul art. 41 alin. (3) lit. c), respectiv art. 41 alin. (8) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, nu există condiţionări cu privire la destinaţia imobilului – intravilan/extravilan – pentru care se solidtă notarea posesiei În cartea funciară.

4. Din interpretarea gramaticală a prevederilor art. 41 alin. (3) lit. c) şi art. 41 alin. (8) din Legea nr. 7/1996, rezultă că acestea sunt aplicabile numai în cazul lucrărilor de înregistrare în evidenţele de cadastru şi carte funciară realizate la cererea persoanelor interesate, nu şi în cadrul lucrărilor de înregistrare sistematică.

Contactați-ne pentru a vă ajuta cu consiliere juridică, întocmirea dosarului și reprezentare în fața OCPI.

Contencios administrativ

Expropriere. Stabilirea prejudiciului cauzat reclamantului aferent suprafeței rămase în urma exproprierii in procent de 100% din valoarea terenului neexpropriat.

Prin sentinţa civilă nr. 234 din 02.04.2021 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. 1432/117/2019, s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul NE în contradictoriu cu pârâtul STATUL ROMÂN reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin Compania Naţională de Administrare a Infrastructurii Rutiere S.A., prin Direcţia Regională Drumuri şi Poduri Cluj şi în consecinţă: S-a anulat în parte, în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, Hotărârea de stabilire a despăgubirilor, emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real în temeiul căruia au fost formulate cereri de acordare a despăgubirilor pentru imobilele supuse exproprierii afectate de lucrarea de utilitate publică „Autostrada Sebeş – Turda”, din cadrul Consiliului local Mihai Viteazu, judeţul Cluj. S-au stabilit despăgubirile pentru terenul expropriat de la reclamant, în suprafaţă de 6627 m.p., la 34.460 euro. Pârâtul a fost obligat la plata către reclamant a echivalentului în lei la data plăţii a sumei de mai sus, conform cursului BNR, având în vedere şi suma consemnată în favoarea reclamantului de 3.048,42 lei, cu dobânda legală penalizatoare, conform art. 3, alin. 2 şi alin. 3 din O.G. nr. 13/2011, calculată începând de la data rămânerii definitive a prezentei hotărâri şi până la plata efectivă. Pârâtul a fost obligat să plătească reclamantului cheltuieli de judecată parţiale, în sumă de 4750 lei. S-a respins cererea reclamantului de stabilire a despăgubirii pentru terenul rămas ca urmare a exproprierii. 

Prin apelul declarat de reclamant au fost aduse critici referitoare la soluţionarea cererii de acordare a despăgubirilor pentru terenul neexpropriat. Suprafaţa de teren expropriată prin decizia de expropriere a făcut parte din tarla 43, în suprafaţă de 7.800 mp, având categoria de folosinţă „arabil”, înscrisă în titlul de proprietate eliberat pe numele reclamantului, rămânând o suprafaţă de 1.173 mp neexpropriată. 

Potrivit art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor se va ţine seama „… și de daunele aduse proprietarului …”. Aşadar, concluzia neechivocă care se desprinde este aceea că la stabilirea despăgubirii trebuie să se țină seama și de prejudiciul cauzat proprietarului, respectiv, de daunele suferite de partea de imobil rămasă neexpropriată. 

În faţa primei instanţe, în vederea stabilirii despăgubirii, a fost întocmit un raport de evaluare de către o comisie de experţi, formată din domnii LR, PA şi BM. În privinţa prejudiciului adus terenului rămas în urma exproprierii experţii BM şi PA au apreciat că acesta este zero, întrucât parcela rămasă poate fi utilizată ca teren agricol, are acelaşi front ca înainte de expropriere, de 19,35 m, iar suprafaţa mai mică nu influenţează exploatarea normală – agricolă. Pe de altă parte, prin opinia separată, expertul LR a arătat că suprafaţa rămasă după expropriere, de 1.173 m.p. este mică şi improprie pentru dezvoltare industrială ori exploatare agricolă şi nu are acces la drum public, întrucât accesul la şosea este obturat de o conductă supraterană de gaze naturale. 

În faţa instanţei de apel, s-a dispus efectuarea unei completări de către aceeaşi comisie de experţi, ocazie cu care, în mod unanim, s-a admis că accesul pe latura vestică a terenului, existent la momentul exproprierii, astfel cum era înscris în titlul de proprietate şi procesul-verbal de punere în posesie, a fost preluat de expropriator, iar pentru suprafaţa de 1.173 mp rămasă în proprietatea reclamantului, ce are front de 19,35 ml la drumul judeţean, accesul este limitat de conducta de gaz supraterană, aflată la cca. 60 cm deasupra solului. În opinie majoritară, domnii experţi BM şi PA nu au făcut nicio evaluare cu privire la un eventul prejudiciu, în schimb au propus drept soluţii de remediere a accesului, devierea conductei de gaz sau înfiinţarea unei servituţi de trecere de către expropriator. Doar expertul LR şi-a menţinut opinia în sensul că prejudiciul cauzat reclamantului este de 100% din valoarea terenului neexpropriat, datorită lipsei accesului, şi suprafeţei mici, impropriu a fi folosită, inclusiv ca teren agricol. 

Drept urmare, având în vedere că întreaga comisie de experţi a constatat că terenul rămas neexpropriat în suprafaţă de 1.173 mp, a devenit inutilizabil prin lucrările demarate în vederea construirii autostrăzii, Curtea a apreciat că reclamantul este îndreptățit să primească despăgubiri şi pentru terenul rămas neexpropriat egal cu valoarea de circulaţie a terenului, astfel cum a fost stabilită de către expertul LR, şi anume de 5,2 euro/mp, la un curs euro de 4,4957 lei la data exproprierii. În consecință, despăgubirea cuvenită reclamantului, va fi de 27.423 lei pentru suprafaţa neexpropriată de 1.173 mp. 

(Sentinţa civilă nr. 234 din 02.04.2021 pronunţată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. 1432/117/2019, definitivă prin Decizia civilă nr. 116/A/2022 pronunţată de Curtea de Apel Cluj)

Contraventional

Plângere contravențională. Înlocuirea sancțiunii amenzii contravenționale cu sancțiunea avertismentului.

Din analizarea probațiunii, instanța a reținut că sunt îndeplinite cumulativ elementele constitutive ale faptei contravenționale reținute în sarcina petentei, respectiv cea prevăzută de art. 108 alin. 1 lit. d pct. 3 din O.U.G. nr. 195/2002 și a stabilit legalitatea și temenicia procesului verbal atacat. 

Cât privește individualizarea sancțiunii ce i-a fost aplicată petentei, instanța a reținut că potrivit art. 21 din O.G. nr. 2/2001, sancțiunea se aplică în limitele prevăzute de actul normativ și trebuie să fie proporțională cu gradul de pericol social al faptei săvârșite, ținându-se seama de împrejurările în care a fost săvârșită fapta, de modul și mijloacele de săvârșire a acesteia, de scopul urmărit, de urmarea produsă precum și de circumstanțele personale ale contravenientului și de celelalte date înscrise în procesul-verbal contestat.

În cauza dedusă judecății, instanța a apreciat că nu a fost respectată regula proporționalității între faptele comise și sancțiunea aplicată, această proporționalitate fiind una dintre cerințele impuse prin jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în materia aplicării oricăror măsuri restrictive de drepturi (cauza Handyside împotriva Marii Britanii si Muller împotriva Elvetiei) și că, aplicarea sancțiunii amenzii contravenționale, deși aceasta a fost stabilită la minimul legal, nu a fost corect individualizată.

Potrivit art. 7 alin. 3 din OG nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, avertismentul se poate aplica și în cazul în care actul normativ de stabilire și sancționare a contravenției nu prevede această sancțiune. Astfel, deși 101 alin. 1 lit. d pct. 3 OUG 195/2002 prevede că fapta reținută în sarcina petentei se sancționează cu amendă de la 1305 la 2900 lei, agentul constatator avea posibilitatea ca, în baza art. 7 alin. 3 din OG nr. 2/2001, să îi aplice un avertisment.

Potrivit răspunsului comunicat de intimat, petenta se află la prima sancţiune pentru nerespectarea regulilor de circulaţie, astfel că aplicarea unui avertisment este suficientă în cazul de față pentru a-i atrage petentei atenția asupra necesității respectării limitelor legale de viteză. De asemenea, din înregistrarea video se poate observa că fapta a fost săvârșită în condiții de vizibilitate foarte bună, de trafic redus, în afara localității, pericolul social concret al contravenției fiind unul redus.

Pentru motivele expuse anterior, instanța a constatat că procesul-verbal atacat este legal și temeinic, dar sancțiunea aplicată nu respectă prevederile art. 21 alin. 3 din OG 2/2001, motiv pentru care în temeiul art. 34 alin 1 din OG 2/2001 a admis în parte plângerea contravențională, înlocuind sancțiunea amenzii contravenționale în cuantum de 1305 lei cu sancțiunea avertismentului, cu consecința exonerării petentei de obligația de plată a amenzii.

(Sentința civilă nr. 362/2022, pronunțată de Judecătoria Turda în dos. 6499/328/2021, definitivă prin neapelare)

Drept comercial

Contestație la executare. Contract de credit pentru investiții imobiliare. Prescripţia dreptului de a cere executarea silită. Data de la care curge termenul de prescripție de 3 ani, pervăzut de art. 706 alin. 1 C.pr.civ. Inaplicabilitatea termenului de prescripție de 10 ani, prevăzut de art. 706 alin. 1 teza finală pentru titlurile emise în materia acţiunilor reale imobiliare.

Prin contestaţia la executare formulată de contestatori în contradictoriu cu intimata EOS CREDIT

FUNDING DAC s-a solicitat anularea încheierii civile de încuviințare a executării silite şi anularea actelor de executare silită efectuate în dosarul execuţional nr. 1806/2019 al BEJ.

Prima instanţă a admis contestaţia la executare, reţinând că a intervenit prescripţia dreptului de a cere executarea silită.

Titlul executoriu este reprezentat de contractul de credit bancar pentru investiţii imobiliare încheiat la data de 30.05.2008 între BCR SA şi contestatori, modificat ulterior prin actul adiţional nr. 1 din 31.05.2008 şi actul adiţional din 23.09.2010. Împrumutaţii au luat un credit în valoare de 96.042,50 euro pentru achiziţionarea imobilului situat în Turda şi care a făcut obiectul contractului de ipotecă autentificat de BNP I.V.

Contractul de credit este supus reglementării Legii nr. 190/1999 care defineşte creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare ca fiind creditul acordat cu îndeplinirea cumulativa a următoarelor condiţii: l. este acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau cu alta destinaţie decât cea locativa ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare contractat anterior; 2. acordarea creditului este garantată cel puţin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia se acorda creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanțata(art. 2 lit. c).

Creditul a fost acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă, respectiv achiziţionării imobilului situat în Turda iar acordarea creditului a fost garantată cu ipoteca asupra acestui imobilului, astfel că executarea contractului se impune a se face în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 190/1999.

Potrivit art. 19 din Legea nr. 190/1999, în cazul întârzierii la plata, creditorul ipotecar va trimite împrumutatului, la ultima adresa comunicata de acesta, o notificare prin scrisoare recomandata cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc ori bancar, prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare.

Art. 20 din Legea nr. 190/1999 prevede că, în cazul în care, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării prevăzute la art. 19, împrumutatul nu executa obligaţiile asupra cărora a fost notificat, contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare se considera reziliat de plin drept şi întreaga suma a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine exigibila.

Prin notificarea din data de 22.12.2013, BCR SA a adus la cunoştinţă împrumutaților că au o datorie restantă în cuantum de 2.943,09 euro, solicitându-se plata acesteia în termen de 5 zile lucrătoare de la primirea notificării, iar din extrasul de cont aflat la filele 207-331 din vol. II din dosarul judecătoriei rezultă că ultima plată a fost făcută la data de 16.08.2013, respectiv suma de 800 euro. Raportat la această stare de fapt, potrivit art. 20 din Legea nr. 190/1999, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării, contractul de credit bancar pentru investiţii imobiliare a fost reziliat de plin drept, iar întreaga sumă a creditului şi dobânzile aferente a devenit exigibilă.

Faptul că BCR SA a declarat scadent anticipat creditul la data de 13.12.2016 este lipsit de relevanţă deoarece creditul a devenit scadent anticipat în temeiul legii, la expirarea termenului de 30 de zile de la primirea notificării din data de 22.12.2013.

Faţă de împrejurarea că declararea scadenţei anticipate a creditului a intervenit la data de 22.01.2014, ulterior intrării în vigoare a Noului Cod de procedură civilă, în conformitate cu prevederile art. 24 C.pr.civ., Tribunalul Specializat Cluj a constatat că dreptul de creanţă al cărei executare silită s-a solicitat este supus reglementărilor art. 706 C.pr.civ., după cum în mod corect a reţinut şi prima instanţă.

Potrivit art. 706 alin. 1 C.pr.civ., dreptul de a cere executarea silită se prescrie prin împlinirea unui termen de 3 ani, dacă legea nu prevede altfel. În prezentul litigiu, termenul de prescripţie de 3 ani a început să curgă de la momentul rezilierii de drept a contractului de credit de investiţii imobiliare, respectiv de la data de 22.01.2014, iar în condiţiile în care creditoarea nu a dovedit intervenirea unor cauze de întrerupere a cursului prescripţiei, termenul de prescripţie de 3 ani s-a împlinit la data de 22.01.2017, executarea demarată la data de 22.03.2019 fiind nelegală.

Apelanta a susţinut că termenul de prescripţie aplicabil în prezentul litigiu este cel de 10 ani prevăzut de art. 706 alin. 1 teza finală pentru titlurile emise în materia acţiunilor reale imobiliare. Apărarea este nefondată deoarece dreptul a cărui prescripţie se invocă este un drept personal de creanţă izvorât dintr-un contract de împrumut şi garantat cu o ipotecă convenţională, ambele titluri reprezentând titluri executorii în accepţiunea art. 120 din OUG nr. 99/2006. Titlurile puse în executare nu au fost emise în cadrul unei acţiuni reale imobiliare, respectiv nu sunt reprezentate de hotărâri judecătoreşti pronunţate în soluţionarea unui litigiu având ca obiect apărarea unui drept real imobiliar principal sau accesoriu, aceasta fiind ipoteza avută în vedere de legiuitor.

În ceea ce priveşte interpretarea propusă de către apelantă prin raportare la dispoziţiile Noului Cod Civil, respectiv art. 2.504 care reglementează prescripţia dreptului la acţiunea ipotecară, aceasta nu poate fi validată deoarece raportul juridic dedus judecăţii nu este supus acestei reglementări. Contractul de ipotecă a fost încheiat sub imperiul Vechiului Cod Civil, astfel încât conţinutul dreptului este cel conferit de legea în vigoare la momentul naşterii raportului juridic. Conform art. 6 alin. 5 din Noul Cod civil, dispoziţiile legii noi se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa in vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare. Drept urmare, efectele contractului de ipotecă încheiat la data de 13.06.2008 sunt guvernate de dreptul material aflat în vigoare la acea dată care, prin art. 1800 alin. 1 pct. 1 C.civ. stabilea că ipotecile se sting prin stingerea obligaţiei principale.

Astfel, în concepţia Vechiului Cod civil stingerea ipotecilor se realiza pe cale accesorie, prin stingerea obligaţiei de plată a creanţei principale. Cum realizarea dreptului de creanţă al creditoarei cesionare EOS CREDIT FUNDING DAC s-a prescris, valorificarea dreptului de ipotecă nu poate fi realizată conform dreptului material incident în cauză, acţiunea ipotecară întemeiată pe dispoziţiile art. 2.504 din Noul Cod civil fiind inadmisibilă.

De asemenea, nici decizia nr. 60/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie nu poate fi avută în vedere la soluţionarea litigiului. Prin această decizie au fost interpretate dispoziţiile art. 2.431 din Noul Cod civil raportat la art. 632 din Noul Cod de procedură civilă în sensul că este posibilă executarea silită a unei creanţe garantate printr-un contract de ipotecă valabil încheiat, ce constituie titlu executoriu, chiar dacă dreptul de creanţă însuşi nu este constatat printr-un înscris care să constituie, potrivit dispoziţiilor legale, titlu executoriu. Însă dispoziţiile Noului Cod civil nu sunt incidente în cauză deoarece, după cum s-a reţinut, raportul juridic este guvernat de legea în vigoare la momentul naşterii acestuia, iar dispoziţiile vechiului Cod civil nu cuprindeau o reglementare care să permită interpretarea oferită de Înalta Curte.

Faţă de considerentele reţinute anterior, în conformitate cu art. 480 alin. 1 coroborat cu art. 720 alin. 1 şi art. 706 alin. 1 C.pr.civ., tribunalul a reţinut că prima instanţă a soluţionat în mod legal şi temeinic excepţia prescripţiei dreptului de a cere executarea silită şi a anulat toate actele de executare silită întocmite în dosarul de executare silită al BEJ, astfel că a respins, ca neîntemeiat apelul declarat de apelanta EOS CREDIT FUNDING DAC împotriva sentinţei civile nr. 710/14.05.2020 pronunţate de Judecătoria Turda în dosarul nr. 4816/328/2019 pe care a menţinut-o în întregime, cu obligarea apelantului la plata cheltuielilor de judecata ocazionate.

(Sentinţa civila nr. 710/14.05.2020 pronunţate de Judecătoria Turda în dosarul nr. 4816/328/2019, definitivă prin respingerea apelului, prin Decizia nr.  1295/A/2021, pronunțată de Tribunalul Specializat Cluj)

Dreptul familiei

Ordonanță președințială pentru stabilire program de vizitare minor

Reclamantul și pârâta sunt părinții minorei. Astfel cum rezultă din cererile și apărările părților, precum și din răspunsurile la interogatoriile luate acestora, în prezent minora locuiește împreună cu pârâta iar pârâta refuză să îi permită reclamantului să se întâlnească cu minora sau să o ia la domiciliul său începând din vara anului 2021.

În drept, potrivit art. 496 alin. 2 și 3 C. civ., dacă părinții nu locuiesc împreună, aceștia vor stabili, de comun acord, locuința copilului. În caz de neînțelegere între părinți, instanța de tutelă hotărăște, luând în considerare concluziile raportului de anchetă psihosocială și ascultându-i pe părinți și pe copil, dacă a împlinit vârsta de 10 ani. Dispozițiile art. 264 rămân aplicabile. Conform art. 496 alin. 5 C. civ., părintele la care copilul nu locuiește în mod statornic are dreptul de a avea legături personale cu minorul, la locuința acestuia. Instanța de tutelă poate limita exercițiul acestui drept, dacă aceasta este în interesul superior al copilului.

Conform art. 997 alin. 1 C. proc. civ., Instanța de judecată, stabilind că în favoarea reclamantului există aparența de drept, va putea să ordone măsuri provizorii în cazuri grabnice, pentru păstrarea unui drept care s-ar păgubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente și care nu s-ar putea repara, precum și pentru înlăturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executări, iar conform alin. 5 al aceluiaşi articol, pe cale de ordonanță președințială nu pot fi dispuse măsuri care să rezolve litigiul în fond și nici măsuri a căror executare nu ar mai face posibilă restabilirea situației de fapt.

Potrivit art. 2 alin. 1-4 din Legea nr. 272/2004, principiul interesului superior al copilului, care presupune dreptul copilului la o dezvoltare fizică și morală normală, la echilibru socioafectiv și la viața de familie, va prevala în toate demersurile și deciziile care privesc copiii, atât în legătură cu drepturile și obligațiile ce revin părinților copilului, cât și în cauzele soluționate de instanțele judecătorești.

Potrivit art. 2 alin. 6 din Legea nr. 272/2004, În determinarea interesului superior al copilului se au în vedere cel puțin următoarele:

a) nevoile de dezvoltare fizică, psihologică, de educație și sănătate, de securitate și stabilitate și apartenență la o familie;

b) opinia copilului, în funcție de vârsta și gradul de maturitate;

c) istoricul copilului, având în vedere, în mod special, situațiile de abuz, neglijare, exploatare sau orice altă formă de violență asupra copilului, precum și potențialele situații de risc care pot interveni în viitor;

d) capacitatea părinților sau a persoanelor care urmează să se ocupe de creșterea și îngrijirea copilului de a răspunde nevoilor concrete ale acestuia;

e) menținerea relațiilor personale cu persoanele față de care copilul a dezvoltat relații de atașament.

Totodată, conform art. 17 alin. 1 și 3 din Legea nr. 272/2004, Copilul are dreptul de a menține relații personale și contacte directe cu părinții, rudele, precum și cu alte persoane față de care copilul a dezvoltat legături de atașament. Părinții sau un alt reprezentant legal al copilului nu pot împiedica relațiile personale ale acestuia cu bunicii, frații și surorile ori cu alte persoane alături de care copilul s-a bucurat de viața de familie decât în cazurile în care instanța decide în acest sens, apreciind că există motive temeinice de natură a primejdui dezvoltarea fizică, psihică, intelectuală sau morală a copilului., iar conform alin. 4 al aceluiași articol, în caz de neînțelegere între părinți cu privire la modalitățile de exercitare a dreptului de a avea legături personale cu copilul, instanța va stabili un program în funcție de

vârsta copilului, de nevoile de îngrijire și educare ale acestuia, de intensitatea legăturii afective dintre copil și părintele la care nu locuiește, de comportamentul acestuia din urmă, precum și de alte aspecte relevante în fiecare caz în parte.

În ceea ce privește solicitarea reclamantului privind stabilirea unui program de vizitare a minorei, instanța a apreciat că prima dintre condițiile specifice de admisibilitate a procedurii ordonanței președințiale prevăzute de art. 997 C. proc. civ., respectiv aparența dreptului în favoarea reclamantului este îndeplinită, având în vedere că acesta este tatăl minorei, având astfel dreptul de a păstra legăturile personale cu aceasta, precum și răspunderea pentru creșterea și asigurarea dezvoltării minorului, conform art. 5 alin. 2 din Legea nr. 272/2004.

Totodată, se reține că în cauză că și condiția urgenței prevăzută de art. 997 C. proc. civ. este îndeplinită, fiind justificată intervenția urgentă a instanței pe calea procedurii speciale a ordonanței președințiale, pentru respectarea interesului superior al minorei și pentru a se asigura ca relațiile de familie dintre reclamant și minoră să nu fie afectate, în condițiile în care din probele administrate în cauză rezultă pârâta refuză să îi permită reclamantului să se întâlnească cu minora. De asemenea, instanța a constatat că și condițiile vremelniciei măsurii ce se solicită să fie dispusă, precum și cea a neprejudecării fondului sunt respectate, fiind solicitată stabilirea unui program de vizitare până la soluționarea definitivă a dosarului nr. 7103/328/2021 aflat pe rolul Judecătoriei Turda, măsura urmând să înceteze la soluționarea pe fond a litigiului dintre părți privind stabilirea domiciliului minorei și exercitarea drepturilor părintești.

Față de cele arătate, cererea reclamantului privind stabilirea în favoarea acestuia a unui program în vederea exercitării dreptului de a avea legături personale cu minora îndeplinește condițiile de admisibilitate prevăzute de art. 997 C. proc. civ, aceasta putând fi soluționată pe calea procedurii speciale a ordonanței președințiale.

Cu privire la fondul cererii formulate de reclamant, instanța a reținut că între părți nu există un acord cu privire la modalitatea de exercitarea a dreptului reclamantului de a avea legături personale cu minora, pârâta solicitând admiterea în parte a acțiunii formulate de reclamant și stabilirea unui program de vizitare în prezența sa, iar în perioada în care se află la locul de muncă, prin intermediul telefonului. În motivarea poziției sale procesuale, precum și în justificarea refuzului de a-i permite reclamantului să ia legătura cu minora, pârâta a invocat că acesta reprezintă un pericol pentru minoră, datorită consumului

excesiv al băuturilor alcoolice și de alte substanțe psihoactive.

Cu toate acestea, analizând materialul probator administrat în cauză, instanța a apreciat că nu s-a dovedit că reclamantul ar fi consumator de substanțe interzise și nu s-a probat nici existența unui consum de alcool din cauza căreia reclamantul ar reprezenta un pericol pentru dezvoltarea corespunzătoare a minorei. Deși martora M., mama pârâtei, a declarat că reclamantul venea la locuința

pârâtei din comuna Mihai Viteazu în stare de ebrietate odată pe lună, cu sticla de bere în mână, iar acesta consumă alcool în prezența minorei, având un comportament agresiv, iar martora P., mătușa pârâtei, a arătat că reclamantul mergea să își viziteze fiica cu berea în mână, din declarațiile tuturor martorilor audiați în cauză rezultă că nu au existat probleme atunci când minora a petrecut timpul la reclamant și părinții acestuia, iar martorul B., tatăl reclamantului, a arătat că acesta nu consumă niciodată alcool de față cu minora și nu consumă substanțe psihoactive.

Totodată, din raportul de anchetă socială efectuată la domiciliul reclamantului rezultă că există o relație afectivă puternică între reclamant, părinții acestuia și minoră, iar aceștia acordă o atenție sporită asupra nevoilor specifice vârstei minorei. Aceste aspecte sunt confirmate și de planșele fotografice depuse la dosarul cauzei de către reclamant, precum și de declarațiile martorei V., vecina părinților reclamantului.

De asemenea, instanța a reținut că din toate probele administrate în cauză rezultă minora Daria-Alexandra a petrecut perioade considerabile de timp împreună cu reclamantul și cu bunicii paterni la domiciliul comun al acestora din municipiul Turda până când neînțelegerile dintre părți s-au agravat în luna august 2021, fiind lăsată de către pârâtă în grija acestora și pe perioade de 1-2 săptămâni. Se mai reține că nu s-a invocat și nu s-a dovedit de către pârâtă intervenția unei schimbări în împrejurări și în comportamentul pârâtului de natură să justifice ruperea bruscă și totală a relațiilor dintre minoră și familia acesteia pe linie paternă. Conform declarațiilor martorei M., aceasta, împreună cu mama minorei au decis să nu îi mai permită reclamantului să o ia pe minoră la domiciliul său din cauza temerii că reclamantul dorește să o îndepărteze de minoră de mama și bunica acesteia, pretinzându-i minorei să îi spune amantei sale mamă, aspect ce ar rezulta din cele povestite martorei de către minora în vârstă de 5 ani.

Astfel, din analiza sumară a raporturilor dintre părți, specifică procedurii speciale a ordonanței președințiale, instanța apreciază că în cauză nu s-a dovedit că reclamantul ar reprezenta un pericol iminent pentru minoră sau că ar avea un comportament abuziv față de aceasta care să necesite îndepărtarea de urgență a acestuia din viața copilului. Principiul interesului superior al copilului trebuie înțeles în sensul încurajării acestuia să dezvolte relații de atașament cu membrii familiei sale, al facilitării comunicării între părinți și copii, sau între cei doi părinți în interesul binelui copiilor, iar măsura limitării contactelor părinților cu copiii pe calea ordonanței președințiale trebuie să fie luată doar în cazuri de excepție, când abuzul asupra acestora este evident și neîndoielnic.

Deși din declarațiile martorelor P. și M., din mesajele purtate între părți și din interogatoriul luat părților rezultă existența unei situații extrem de tensionate dintre tatăl minorei și mama și bunica acesteia, precum și comportamentul neadecvat al reclamantului față de acestea, nu rezultă că prezența tatălui este nocivă pentru minoră, iar din concluziile raportului de anchetă socială efectuată la domiciliul reclamantului rezultă că este în interesul superior al minorei stabilirea unui program de vizitare pentru reclamant pentru dezvoltarea armonioasă a minorei din punct de vedere emoțional și psihosocial.

În acest context, se reține că împrejurarea că reclamantul a fost condamnat pentru săvârșirea infracțiunii de conducere a unui vehicul sub influența alcoolului sau a altor substanțe la sfârșitul anului 2018 nu poate fi decisivă în cadrul soluționării cererii de ordonanță președințială în condițiile în care neînțelegerile dintre părți privind menținerea legăturilor personale de către reclamant cu minora au debutat în vara anului 2021.

Față de cele arătate, instanța constată că modalitatea de exercitarea a dreptului de avea legături personale cu minora propusă de pârâtă, respectiv doar în prezența acesteia sau prin telefon, nu corespunde cu interesul superior al copilului, având în vedere vârsta acestuia, tensiunile dintre părți, precum și relațiile stabilite între minoră și familia pe linia paternă în trecut. Chiar în ipoteza separării părinților, copiii au dreptul de a păstra legături cu părintele de care sunt separați, iar relația copiilor cu părinții trebuie dezvoltată.

Având în vedere cele arătate mai sus, instanța apreciază că programul de exercitarea a dreptului de a avea legături personale cu minora solicitată de reclamant prin cererea de ordonanță președințială cu privire la petrecerea de către minoră a două sfârșituri de săptămână pe lună la domiciliul reclamantului și petrecerea de către minoră a sărbătorilor și vacanțelor școlare în mod alternativ la locuințele părinților concordă cu interesul superior al minorei și este aptă să asigure menținerea și dezvoltarea relațiilor personale cu persoanele față de care copilul a dezvoltat relații de atașament, inclusiv cu bunicii paterni și de prietenii minorei care locuiesc în municipiul Turda, până la soluționarea definitivă a litigiului dintre părți privind stabilirea locuinței minorei și exercitarea autorității părintești.

Pentru toate aceste considerente, instanța a admis cererea de ordonanță președințială formulată de reclamant. 

(Ordonanța președințială nr. 2780/2021, pronunțată de Judecătoria Turda în dos. 7104/328/2021, definitivă prin neapelare)

Dreptul familiei

Pensie de întreținere minor. Aprecierea nevoilor minorului. Neacordarea procentului maxim.

Art. 529 al. 2 c.civ prevede ca întreținerea se stabilește, în cazul din speță, până la ⅙-a parte din venitul net al pârâtului, pentru minorul L. Procentul de ⅙-a parte este unul maximal, la stabilirea lui în concret instanța fiind obligată sa aiba în vedere atăt nevoia minorului cât și mijloacele părintelui obligat la întreținere, potrivit art. 529 al. 1 c.civ. 

Cu privire la nevoia minorului, având în vedere vârsta acestuia și împrejurarea că trăiește în Romania, unde costurile traiului obișnuit sunt mai reduse, nu se justifică aplicarea procentului maximal de ⅙-a parte din venitul net al pârâtului.

Instanța a constatat că pârâtul obține un venit net de 2542,50 euro/lună și a obligat pârâtul la plata în favoarea minorului a unei pensii de întreținere lunare în cuantum de 200 euro, echivalent în lei la data plății, de la data introducerii acțiunii și până la majorat sau noi dispoziții, apreciind ca aceasta suma este în măsura să satisfaca nevoile minorului.

(Sentința civilă nr. 974/2021, pronunțată de Judecatoria Luduș, în dos. 2030/251/2020)

Drept comercial

Contestație la executare. Contract de credit cesionat. Momentul de la care curge termenul de prescripție a dreptului de a cere executarea silită.

Prin Contractul de credit din data de 21.02.2006, Banca Comercială Română S.A. a acordat contestatorului un card de credit sub forma unei linii de credit în valoare de 3.000 lei pentru o perioadă de cinci ani. Creanţa rezultată din acest contract de credit a fost cesionată în anul 2007 intimatelor în cauză.

La data de 24.04.2020 a fost înregistrată la B.E.J., cererea formulată de intimatele în cauză, prin care acestea au solicitat executarea silită a creanţei în cuantum de 6.463,92 lei, reprezentând credit neachitat, dobândă, comisioane aferente şi dobândă legală, în temeiul titlului executoriu reprezentat de contractul de credit mai sus menţionat.

Potrivit art. 712 alin. 1 Cod procedură civilă, împotriva executării silite, a încheierilor date de executorul judecătoresc, precum şi împotriva oricărui act de executare se poate face contestaţie de către cei interesaţi sau vătămaţi prin executare. De asemenea, se poate face contestaţie la executare şi în cazul în care executorul judecătoresc refuză să efectueze o executare silită sau să îndeplinească un act de executare silită în condiţiile legii.

Cu privire la prescripţia dreptului de a obţine executarea silită, invocată de către contestator, potrivit art. 405 din vechiul Cod de procedură civilă, aplicabil în speţă prin raportare la momentul începerii prescripţiei, dreptul de a cere executarea silită se prescrie în termen de 3 ani, dacă legea nu prevede altfel. De asemenea, alin. 2 prevede că termenul de prescripţie începe să curgă de la data când se naşte dreptul de a obţine executarea silită.

Pe de altă parte, conform art. 405 ind. 2 alin. 1 lit. d) din Codul procedură civilă anterior, coroborat cu art. 16 din Decretul nr. 167/1958, cursul prescripţiei se întrerupe printrun act începător de executare. Astfel, după întreruperea termenului de prescripţie, începe să curgă un nou termen de prescripţie, de asemenea de 3 ani.

Sub acest aspect, din înscrisul aflat la dosar rezultă că întreg creditul a fost declarat scadent anticipat în data de 9.10.2006. Astfel, din momentul declarării scadenţei anticipate a creditului a început să curgă termenul de prescripţie a dreptului de a cere executarea silită a întregului credit restant.

Ori, în speţă cererea de executare silită a fost înregistrată pe rolul biroului executorului judecătoresc la data de 24.04.2020, aşadar, cum mult după împlinirea termenul de prescripţie a executării silite de trei ani, prevăzut de art. 706 alin.(1) din noul Cod de procedură civilă. Ca atare, instanţa a constatat că executarea silită a fost declanşată împotriva contestatorului în baza unui înscris care şi-a pierdut anterior începerii procedurii puterea executorie şi, ca atare, nu mai putea sta la baza desfăşurării actelor de executare, conform art. 632 alin. 1 din actualul Cod procedură civilă.

Pentru aceste considerente, instanţa a admis cererea contestatoarei şi a anulat încheierea de încuviinţare a executării silite şi toate actele de executare silită, dispunând totodată, în temeiul art. 723 Cod procedură civilă, întoarcerea executării silite. 

(Sentința civilă nr. 636/2021, pronunțată de Judecătoria Turda în dos. 3012/328/2020, definitivă prin neapelare)

Drept civil

Vânzare uscătorie. Reglementări legale.

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Turda, sub numărul de dosar 6791/328/2009, reclamanții au solicitat să se dispună crearea unui imobil nou, cu destinația ”uscătorie”, asupra căruia să se dispună întabularea dreptului de proprietate al reclamanților și pârâților, proprietari asupra apartamentelor din blocul 19 situat în mun. Câmpia Turzii și să se pronunțe o hotărâre, care să țină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, în favoarea reclamantilor. Pe parcursul procesului, reclamanții și-au precizat acțiunea în sensul renunțării la petitul de validare antecontract și solicitării de a se dispune sistarea stării de indiviziune asupra imobilului nou-creat, cu destinația anterioară de ”uscătorie”, prin atribuirea acestuia în favoarea reclamanților.

Instanța a reținut, conform raportului de expertiză, că imobilul în cauză nu este inclus în părțile comune indivize ale blocului nr. 19 și că a avut destinația de ”uscătorie” iar actualmente are destinația de ”bucătărie”, fiind exploatat ca atare exclusiv de către reclamanți, fiind alipit apartamentului lor. Imobilul a fost individualizat de către expert cu nr. top. provizoriu propriu.

Potrivit art. 40 din Legea nr. 50/1991, spațiul în cauză este proprietate comună pe cote-părți a proprietarilor apartamentelor din bloc și, în ipoteza în care avea destinația de ”uscătorie” și profita tuturor coproprietarilor, făcea obiectul coproprietății comune pe cote-părți. 

Prin definiție, obiectul coproprietății forțate îl constituie bunuri care fie prin natura, fie prin destinația lor, sunt destinate folosinței mai multor proprietari. În cauză, spațiul în discuție nu este prin natura sa apt a fi folosit de către toți proprietarii apartamentelor din bloc împreunăș în realitate, destinația inițială – cea de ”uscătorie”- este cea care justifică coproprietatea forțată. Or această destinație nu mai există în prezent, spațiul în cauză având destinația de ”bucătărie” alipită apartamentului aflat în proprietatea reclamanților.

Astfel fiind, instanța a apreciat că fiecare coproprietar este liber a-și înstrăina cota sa de proprietate din spațiul în cauză, separat de înstrăinarea apartamentului deținut. Spațiul în cauză poate face și obiectul sistării stării de coproprietate deoarece abolita destinația inițială, suntem în prezența unei coproprietăți obișnuite.

Între reclamanți și o parte dintre pârâți s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la acest imobil, aceștia primind de la reclamanți suma aferentă cotei lor de proprietate. O singură pârâtă nu și-a dat acordul înstrăinării cotei ei de proprietate, însă văzând că potrivit art. 728 cod civil nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune și că doar cota de 6,93/100-a parte din întreg spațiul în cauză nu revine reclamanților, vazând și criteriile instituite de art. 673 ind. 9 c.p.c., instanța a admis petitul de sistare a stării de indiviziune atribuind întreg spațiul în cauză pe seama reclamanților, cu obligarea lor la plata sultei în favoarea pârâtei, potrivit valorii stabilite prin raportul de expertiză.

Pentru aceste motive, având în vedere și dispozițiile art. 10 ind. 1 din Legea nr. 114/1996, instanța a admis acțiunea precizată.

(Sentința civilă nr. 716/2013, pronunțată de Judecătoria Turda în dosar 6791/328/2009, definitivă prin neapelare)

Notă: Reglementările legale incidente au suferit modificări astfel:

Începand cu data de 1.10.2011, data intrării în vigoare a noului cod civil, sunt incidente dispozițiile art. 650 cod civil, care prevăd că atribuirea în folosinţă exclusivă a părţilor comune se poate face prin decizie adoptată de adunarea generală a asociației de proprietari, cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi. Potrivit art. 658 cod civil încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente, înstrăinarea sau ipotecarea se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor iar coproprietarii care nu au votat ori, după caz, s-au opus la înstrăinare sau ipotecare au dreptul la o despăgubire justă stabilită pe cale convenţională ori, în caz de neînţelegere, pe cale judecătorească.

Începând cu data de 28.09.2018, data intrării în vigoare a Legii nr. 196/2018, privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari  şi administrarea condominiilor, sunt incidente dispozițiile art. 43, care prevăd că atribuirea în folosinţă exclusivă se adoptă cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu şi ai cotelor-părţi indivize. Potrivit art. 44 încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii, înstrăinarea sau ipotecarea se poate hotărî motivat cu acordul scris al tuturor proprietarilor din condominiu.